第五節 房地產(chǎn)項目融資

　　1．房地產(chǎn)項目融資的概念

　　資金特性（三對矛盾）

　　資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾

　　資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾

　　投資回收周期長(cháng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續的矛盾

　　項目融資的含義

　　實(shí)質(zhì)是為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的

　　2．房地產(chǎn)項目融資方案

　　2.1 融資組織形式選擇－明確融資主體

　　既有項目法人融資形式

　　由既有法人組織融資活動(dòng)并承擔責任和風(fēng)險

　　擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)

　　從既有法人的財務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力

　　新設項目法人融資形式

　　由新設項目法人籌集資本金和債務(wù)資金

　　新設項目法人承擔相應的融資責任和風(fēng)險

　　從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來(lái)考察償債能力

　　【2005年】

　　新設項目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。
　　A．項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構成
　　B．新設項目法人承擔相應的融資責任和風(fēng)險
　　C．從項目投資后的經(jīng)濟效益來(lái)考察償債能
　　D．從既有法人的財務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力
　　E．擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　【答案】ABC
　　【解析】DE是既有法人融資的特點(diǎn)。

　　2.2 資金來(lái)源選擇

　　自有資金

　　信貸資金

　　證券市場(chǎng)資金

　　非銀行金融機構資金

　　其他機構和個(gè)人的資金

　　預售或預租收入

　　2.3 資本金籌措

　　資本金的規定

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例為35%

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資資本金比例為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例

　　資本金出資形態(tài)可以是現金，也可以是實(shí)物、土地使用權

　　新設項目法人項目

　　政府政策性資金

　　國家授權投資機構入股的資金

　　國內外企業(yè)入股的資金

　　社會(huì )團體和個(gè)人入股的資金

　　既有項目法人項目

　　項目法人可用于項目的現金

　　資產(chǎn)變現資金

　　發(fā)行股票籌集的資金

　　政府政策性資金

　　國內外企業(yè)法人入股資金

　　既有項目上市公司時(shí)

　　可公開(kāi)或定向增發(fā)新股

　　發(fā)行公司可轉換債券

　　其它方式

　　以資金或土地使用權作價(jià)入股的合作開(kāi)發(fā)模式

　　【2008年】

　　新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。
　　A．政府政策性資金
　　B．國內外企業(yè)入股的資金
　　C．個(gè)人入股的資金
　　D．資產(chǎn)變現的資金

　　【答案】D
　　【解析】新法人哪來(lái)的可變現的資產(chǎn)？

　　【2006年】

　　新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。
　　A．政府政策性
　　B．資產(chǎn)變現
　　C．企業(yè)入股
　　D．個(gè)人入股范圍

　　【答案】B
　　【解析】新法人哪來(lái)的可變現的資產(chǎn)？

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