第九 章 房地產(chǎn)金融與項目融資

　　【本章主要內容】

　　第一節 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　第二節 公開(kāi)資本市場(chǎng)融資

　　第三節 銀行信貸融資

　　第四節 房地產(chǎn)投資信托基金

　　第五節 房地產(chǎn)項目融資

　　第一節 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

　　關(guān)系

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)值的提高，需要金融機構提供貸款

　　隨著(zhù)信貸規模增大，金融機構為了規避風(fēng)險，實(shí)施抵押貸款證券化

　　所需資金量增大，實(shí)現了房地產(chǎn)權益的證券化

　　房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的組成部分

　　私人權益融資

　　私人債務(wù)融資

　　公開(kāi)權益融資

　　公開(kāi)債務(wù)融資

　　私人市場(chǎng)融資與公開(kāi)市場(chǎng)融資的區別

　　主要在于資本投資是否可以公開(kāi)交易

　　2．房地產(chǎn)權益融資

　　2.1 房地產(chǎn)權益融資的特點(diǎn)

　　是所有者權益而非債務(wù)

　　資金提供方與投資者共同承擔風(fēng)險，報酬是項目投資所形成的可分配利潤

　　最典型的是股票

　　當權益資本規模過(guò)小，資產(chǎn)負債率偏高，過(guò)分依賴(lài)預售收入或借款，不利于防范系統性金融風(fēng)險

　　【2006年】

　　債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】表述的是權益融資。

　　2.2 私慕股權投資

　　概念

　　是對非上市公司進(jìn)行的股權投資

　　種類(lèi)

　　發(fā)展融資

　　夾層融資

　　基本建設權益基金

　　管理層收購或杠桿收購

　　重組和合伙制投資基金

　　特點(diǎn)

　　資金募集和使用絕少涉及公開(kāi)市場(chǎng)操作，無(wú)需披露交易細節

　　多采取權益型投資方式，絕少涉及債權投資

　　一般投資于私有公司即非上市公司

　　比較偏向于已形成穩定現金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報

　　投資期限較長(cháng)，3－5年

　　流動(dòng)性差，無(wú)直接交易

　　資金來(lái)源廣泛

　　多采取有限合伙制，避免雙重征稅

　　投資退出渠道多樣化

　　優(yōu)缺點(diǎn)

　　私慕股權融資比上市和債務(wù)融資成本高

　　但在銀行收緊信貸時(shí)可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急

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