2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義25
2.2.2 市場(chǎng)總需求
市場(chǎng)總需求-是指在特定的地理范圍內,特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計劃的情況下,特定的消費者群體可能購買(mǎi)的總量
市場(chǎng)需求函數(需求與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用之間的關(guān)系)
開(kāi)始時(shí),營(yíng)銷(xiāo)費用對需求刺激作用大
當接近市場(chǎng)潛量時(shí),營(yíng)銷(xiāo)費用對需求刺激作用變小直至為零
市場(chǎng)最低量-不需任何刺激需求的費用就有基本的銷(xiāo)售量
市場(chǎng)潛量-市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用超過(guò)一定水平后,就不會(huì )增加需求了,也即市場(chǎng)需求的上限(極限)
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性-市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離
兩種極端市場(chǎng)
可擴展市場(chǎng)-銷(xiāo)售量受營(yíng)銷(xiāo)費用影響大
非擴展市場(chǎng)-銷(xiāo)售量受營(yíng)銷(xiāo)費用影響小
2.3 市場(chǎng)需求預測
市場(chǎng)需求預測(整個(gè)行業(yè)而非單個(gè)企業(yè))
估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對某種產(chǎn)品的潛在需求數量,也即在行定時(shí)期內,在既定行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力水平與既定環(huán)境條件下,行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷(xiāo)售量
公式
2.4 市場(chǎng)趨勢分析
市場(chǎng)趨勢分析的三步驟
宏觀(guān)環(huán)境預測
行業(yè)預測
企業(yè)的銷(xiāo)售預測(假定市場(chǎng)份額)
市場(chǎng)趨勢分析的方法
2.4.1 購買(mǎi)者意圖調查法
2.4.2 銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法
2.4.3 專(zhuān)家意見(jiàn)法
2.4.4 時(shí)間序列分析法
2.4.5 相關(guān)分析法
2.4.1 購買(mǎi)者意圖調查法
定義
就是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)消費者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數量來(lái)進(jìn)行分析的方法
適用范圍
購買(mǎi)者人數較少
訪(fǎng)問(wèn)成本不高
購買(mǎi)者具有明確的意圖,并按其意圖購買(mǎi)
愿意配合意圖調查
2.4.2 銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法
定義
通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求
銷(xiāo)售人員接近消費者,對情況比較熟悉,因此綜合若干銷(xiāo)售人員的估計可以得到有價(jià)值的結果
具體作法
請幾位銷(xiāo)售人員分別估計某一產(chǎn)品在不同條件下未來(lái)銷(xiāo)售額及發(fā)生的概率
計算出每一個(gè)銷(xiāo)售人員估計的期望值
將幾位銷(xiāo)售人員期望值進(jìn)行平均作為預測值
適用范圍
不能直接調查購買(mǎi)者
直接調查購買(mǎi)者費用太高
缺點(diǎn)
預測的精確性受銷(xiāo)售人員的影響較大
解決辦法
將銷(xiāo)售人員和管理人員的意見(jiàn)進(jìn)行綜合,以做出比較可靠的預測
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- ·《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定,設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有(?。┟陨铣钟匈Y格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員。
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