2.3 通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹使現金的購買(mǎi)力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區別

　　通貨膨脹 房地產(chǎn)增值

　　原因不同 導致資金和信用規模以及總體價(jià)格水平的上升，導致購買(mǎi)力下降 需求超過(guò)供給從而導致房地產(chǎn)價(jià)值上升

　　對折現率的影響不同 導致折現率提高 增值一般不影響折現率

　　3. 動(dòng)態(tài)盈利能力指標及其計算

　　3.1 財務(wù)凈現值

　　3.2 財務(wù)內部收益率

　　3.3 動(dòng)態(tài)投資回收期

　　3.1 財務(wù)凈現值NPV

　　定義

　　是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和

　　實(shí)質(zhì)

　　將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現金流，統一折算到0點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數運算，含義上是考慮了時(shí)間價(jià)值的利潤指標

　　A~P或F~P

　　計算公式

　　各年凈現金流量相等時(shí)（A~P）

　　各年凈現金流量不相等時(shí)（F~P）

　　項目計算期的界定n

　　開(kāi)發(fā)投資

　　出售的：開(kāi)發(fā)期＋銷(xiāo)售期

　　出租或自營(yíng)的：開(kāi)發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期

　　置業(yè)投資：經(jīng)營(yíng)準備期＋經(jīng)營(yíng)期

　　基準收益率i

　　是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數

　　是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率

　　決定基準收益率的因素：資金成本和項目風(fēng)險

　　判定標準

　　NPV≥0，說(shuō)明方案的獲利能力達到或超過(guò)了基準收益率的要求，項目在財務(wù)上可以接受

　　NPV＜0，說(shuō)明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受

　　3.3 動(dòng)態(tài)投資回收期

　　概念

　　是指當考慮現金流折現時(shí)，項目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項目投資回收能力的重要指標

　　適用范圍

　　一般用于評價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或自營(yíng)的項目

　　也可以用來(lái)評價(jià)置業(yè)投資項目

　　公式

　　判定標準－將動(dòng)態(tài)投資回收期Pb與基準回收期PC相比較

　　如果Pb≤Pc，則項目在財務(wù)上可行

　　如果Pb＞Pc，則項目在財務(wù)上不可行

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