5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　5.1 方案經(jīng)濟比選及其作用

　　5.2 方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　5.3 方案經(jīng)濟比選規則及注意事項

　　5.1 方案經(jīng)濟比選及其作用

　　概念

　　是遵循一定的比選規則，選用適當的比選方法，在各種可能的開(kāi)發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案

　　方案經(jīng)濟比選的類(lèi)型

　　互斥關(guān)系√

　　獨立關(guān)系

　　相關(guān)關(guān)系

　　比選類(lèi)型

　　局部比選和整體比選

　　綜合比選和專(zhuān)項比選

　　定性比選和定量比選

　　方案經(jīng)濟比選的作用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策及可行性研究的過(guò)程，實(shí)際就是對各種可能的方案進(jìn)行比選和擇優(yōu)的過(guò)程

　　5.2 方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　5.2.1 差額投資內部收益率法

　　5.2.2 凈現值法

　　5.2.3 等額年值法

　　5.2.4 費用現值法和等額年費用法

　　5.2.5 其他經(jīng)濟比選方法

　　5.2.1 差額投資內部收益率法

　　概念

　　計算出兩個(gè)方案的各期凈現金流量的差額，作為一個(gè)新的現金流量，計算它的內部收益率

　　判定標準

　　差額內部收益率大于投資者的最低可接受收益率或基準收益率時(shí)，選投資大的方案

　　差額內部收益率小于投資者的最低可接受收益率或基準收益率時(shí)，以投資小的方案為優(yōu)選方案

　　多個(gè)方案比選時(shí)，按投資由小到大排序，依次相鄰兩兩比選

　　5.2.2 凈現值法

　　計算各方案的財務(wù)凈現值

　　以財務(wù)凈現值大的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.3 等額年值法

　　當不同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應將不同方案的財務(wù)凈現值換算為年值

　　以等額年值大的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.4 費用現值法和等額年費用法

　　對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進(jìn)行比選時(shí)可采用

　　計算不同方案的費用現值，以費用現值小的方案為優(yōu)選方案

　　當采用等額年費用時(shí)，計算不同方案的等額年費用，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.5 其他經(jīng)濟比選方法

　　對于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進(jìn)行方案比選

　　5.3 方案經(jīng)濟比選規則及注意事項

　　方案比選規則

　　當可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同 ，且項目無(wú)資金約束條件下，一般采用凈現值法、等額年值和差額投資內部收益率法

　　當可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內部收益率法或凈現值法進(jìn)行方案比選，須對各可供比選方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，通地運用最小公倍數法和研究期法進(jìn)行調整，然后再比選

　　當可供比選方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費用現值法和等額年費用法

　　注意事項

　　應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則

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