三、各估價(jià)方法的操作步驟（技術(shù)路線(xiàn)）

　　1.比較法估價(jià)的操作步驟

　?。?）搜集交易實(shí)例

　?。?）選擇可比實(shí)例

　?。?）建立價(jià)格可比基礎

　?。?）交易情況修正

　?。?）交易日期修正

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正（區域和個(gè)別因素修正）

　?。?）求取比準價(jià)格

　　2.成本法估價(jià)的操作步驟

　?。?）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料

　?。?）測算重新購建價(jià)格

　?。?）測算折舊

　?。?）求取積算價(jià)格

　　3.收益法的操作步驟

　?。?）搜集并驗證與估價(jià)對象未來(lái)預期收益有關(guān)的收入、費用等數據資料

　?。?）預測估價(jià)對象的未來(lái)收益（純收益）

　?。?）求取報酬率或資本化率、收益乘數

　?。?）選用適宜的收益法計算公式計算收益價(jià)格

　　4.假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)操作步驟

　?。?）調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

　?。?）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；

　?。?）估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；

　?。?）預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

　?。?）測算開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅金、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅金；

　?。?）進(jìn)行具體計算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　5.長(cháng)期趨勢法估價(jià)的操作步驟

　?。?）搜集估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；

　?。?）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標準（如為單價(jià)，樓面地價(jià)等，化為同一標準的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序將它們編排成時(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；

　?。?）觀(guān)察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據其特征選擇適當、具體的長(cháng)期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現的變動(dòng)規律，得出一定的模式（或數學(xué)模型）；

　?。?）以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

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