4.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》以及當地和其他有關(guān)規定進(jìn)行，并特別注意以下問(wèn)題：

　?。?）房地產(chǎn)抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設定抵押。

　?。?）抵押估價(jià)要采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　?。?）依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值應是該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔保債權后的余額。

　?。?）抵押估價(jià)要注意抵押期及其屆滿(mǎn)時(shí)土地的剩余使用年限對估價(jià)的影響。

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

　?。?）房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)應當遵守獨立、客觀(guān)、公正、合法、謹慎的原則。

　?。?）優(yōu)先受償權包括： ①《擔保法》規定的土地使用權出讓金； ②《合同法》規定的建筑工程款項； ③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規定的“處分抵押房地產(chǎn)的費用、抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款、償還抵押權人債權本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權人造成的損害”。

　?。?0）房地產(chǎn)估價(jià)師有了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況與對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查的義務(wù)。

　?。?1）房地產(chǎn)估價(jià)師應當對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片。內外部狀況照片應當作為估價(jià)報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應當作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

　?。?2）法定優(yōu)先受償權利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調查記錄，應當作為估價(jià)報告附件。

　?。?3）房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應當在“估價(jià)的假設和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報告中提醒估價(jià)報告使用者注意。

　?。?4）估價(jià)對象概況應當全面、詳細地界定估價(jià)對象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區位、實(shí)物、權益狀況。

　?。?5）在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報告中作出必要的風(fēng)險提示。

　?。?6）評估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應當以書(shū)面形式提供拖欠的數額。

　?。?7）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對象已設定抵押權的，應當在估價(jià)報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

　?。?8）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當向估價(jià)報告使用者作如下提示：①估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響； ②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；③合理使用評估價(jià)值；④定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

　?。?9）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當包括估價(jià)對象的變現能力分析。變現能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現的價(jià)格與評估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)、數額和清償順序。

　?。?0）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的名稱(chēng)，應當為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機構出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并有至少二名專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

　?。?1）抵押房地產(chǎn)處置時(shí)的有關(guān)費用：

　?、倥馁u(mài)費用。成交價(jià)的2～5%，最高不超過(guò)10%；②評估費用；③訴訟費用和申請執行費。

　?。?2）處置時(shí)的有關(guān)稅費：

　?、俟ど探y一稅（營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加）；②印花稅；③土地增值稅和所得稅。

　?。?3）處置特殊房地產(chǎn)應扣除的費用：

　?、倥馁u(mài)土地上新增房屋之價(jià)款；②拍賣(mài)劃撥?chē)型恋厥褂脵鄳U納的土地出讓金；③拍賣(mài)鄉村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用的土地使用權應補交的征地費；④破產(chǎn)企業(yè)的職工安置費。

　?。?4）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序：

　?、僦Ц短幏值盅悍康禺a(chǎn)的費用；②扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；③償還抵押權人債權本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。

　　[注意：處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權人有權向債務(wù)人追索不足部分。]

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