8.征地和房屋拆遷補償估價(jià)

　　征地和房屋拆遷補償估價(jià)，分為征用農村集體所有的土地的補償估價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)征地估價(jià)）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷估價(jià)）。 征地估價(jià)應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。拆遷估價(jià)應依據《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定進(jìn)行，并特別注意以下問(wèn)題：

　?。?）房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

　?。?）拆遷估價(jià)機構的確定應當公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

　?。?）拆遷估價(jià)目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”

　?。?）拆遷估價(jià)的價(jià)值標準為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　?。?）拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規模大、分期分段實(shí)施的，以當期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?。?）委托拆遷估價(jià)的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（用途）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　　對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問(wèn)題，由市、縣規劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)制定辦法予以解決。

　?。?）拆遷估價(jià)人員應當對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料。 實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。

　?。?）拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報告中充分說(shuō)明原因。 拆遷估價(jià)應當參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

　?。?）估價(jià)機構應當將分戶(hù)的初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶(hù)估價(jià)報告。拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機構咨詢(xún)。估價(jià)機構應當向其解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。

　?。?0）拆遷當事人對估價(jià)結果有異議的，自收到估價(jià)報告之日起5日內，可以向原估價(jià)機構書(shū)面申請復核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機構評估。

　　拆遷當事人向原估價(jià)機構申請復核估價(jià)的，該估價(jià)機構應當自收到書(shū)面復核估價(jià)申請之日起5日內給予答復。估價(jià)結果改變的，應當重新出具估價(jià)報告；估價(jià)結果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。

　　拆遷當事人另行委托估價(jià)機構評估的，受托估價(jià)機構應當在10日內出具估價(jià)報告。

　?。?1）拆遷當事人對原估價(jià)機構的復核結果有異議或者另行委托估價(jià)的結果與原估價(jià)結果有差異且協(xié)商達不成一致意見(jiàn)的，自收到復核結果或者另行委托估價(jià)機構出具的估價(jià)報告之日起5日內，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )申請技術(shù)鑒定。

　　受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當指派3人及以上單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

　　鑒定組成員與原估價(jià)機構、拆遷當事人有利害關(guān)系或是拆遷當事人的，應當回避。

　?。?2）估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價(jià)報告的估價(jià)依據、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、估價(jià)方法選用、參數選取、估價(jià)結果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )成員、估價(jià)機構、估價(jià)人員應當回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結果無(wú)效。

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