?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1．影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區位狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)的區位狀況的一般因素外，影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的區位狀況的因素還有：

　?。?）集聚程度。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因為商務(wù)機構的大量集聚必然會(huì )擴大該區域的知名度和影響力，推動(dòng)該區域高檔寫(xiě)字樓的建設并形成較大的規模效益。集聚程度較高的寫(xiě)字樓所在區域，除了本身蘊藏著(zhù)巨大的商機外，也為商務(wù)機構之間的來(lái)往提供了便利條件，因此有實(shí)力的公司往往都集中在城市商務(wù)辦公房地產(chǎn)集聚程度最高的區域——中央商務(wù)區。

　?。?）交通條件。商務(wù)用戶(hù)經(jīng)常需要旅行，商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場(chǎng)、火車(chē)站之間的交通方便程度是影響其價(jià)值的重要區位狀況。

　?。?）周?chē)h(huán)境。商務(wù)辦公室既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周?chē)h(huán)境整潔氣派，有現代化的都市氣氛，而不能雜亂無(wú)章。

　　2．影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　?。?）外觀(guān)形象。公司往往注重自身形象，而公司的辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀(guān)對其價(jià)值的影響不可低估。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀(guān)條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻裝修等。

　?。?）內部裝修。與外觀(guān)一樣，內部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內部裝修主要體現在大堂、走廊、內墻面、燈具等。

　?。?）設備與設施。電梯、空調是否齊備，甚至高層寫(xiě)字樓的電梯速度如何，都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。

　?。?）智能化程度。隨著(zhù)電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò )設施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò )為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫(xiě)字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。

　?。?）物業(yè)管理水平。物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫(xiě)字樓而言，物業(yè)管理對提升其價(jià)值的作用非常明顯。

　?。?）租戶(hù)類(lèi)型。入住同一商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租戶(hù)間的相互影響，會(huì )增加或降低他們各自的形象和聲譽(yù)，寫(xiě)字樓內的主要租戶(hù)（大租戶(hù)），往往決定了該寫(xiě)字樓的租戶(hù)類(lèi)型，當主要租戶(hù)是知名公司，就會(huì )吸引同類(lèi)及其相關(guān)聯(lián)的公司進(jìn)駐，從而提高該商務(wù)辦公房地產(chǎn)的知名度，該商務(wù)辦公房地產(chǎn)也會(huì )升值。

　?。?）樓層。商務(wù)辦公房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀(guān)和空氣質(zhì)量越好，被干擾的機會(huì )越小。

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