?。ㄈ┚幼》康禺a(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

　　1．市場(chǎng)法

　　由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的估價(jià)方法。

　　2．成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評估時(shí)，遵循謹慎估價(jià)原則，會(huì )選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價(jià)和其在建工程估價(jià)往往也選用成本進(jìn)行估價(jià)。

　　3．收益法

　　對于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準確和客觀(guān)地計算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　?。ㄋ模┚幼》康禺a(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此，對于單套住宅常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價(jià)對象，選取與估價(jià)對象類(lèi)似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測算該套住宅的價(jià)格，然后采用類(lèi)比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀(guān)、建筑面積、戶(hù)型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

　　2．房改房、經(jīng)濟適用房的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟適用房的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與商品房類(lèi)似，不同之處是要考慮土地使用權出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除應繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象的價(jià)格構成中應不包括土地使用權出讓金。

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