二、各估價(jià)方法的適用對象和條件

　　1.比較法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：具有交易性的房地產(chǎn)。即經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標準工業(yè)廠(chǎng)房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠(chǎng)房、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，就難以采用比較法估價(jià)。

　?。?）適用條件：同一供求范圍內存在著(zhù)較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。有健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，便于掌握充足的交易實(shí)例資料。一般來(lái)說(shuō)，合適的交易實(shí)例要選取3個(gè)以上才能滿(mǎn)足要求。如果交易實(shí)例太少，可能引起較大偏差。另外，房地產(chǎn)交易資料也要完整、真實(shí)，這是提高估價(jià)精確度的基本保證。

　　2.成本法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫院、行政辦公樓、軍隊營(yíng)房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機場(chǎng)等有獨特設計或只針對個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決，另外，成本法也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區，在無(wú)法運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）適用條件：運用成本法時(shí)要求可正確計算估價(jià)對象的客觀(guān)成本、利潤、稅金等。運用成本法估價(jià)時(shí)要注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費，客觀(guān)成本是假設開(kāi)發(fā)建設時(shí)大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費。在估價(jià)中應采用客觀(guān)成本，而不是實(shí)際成本。二是要結合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評估價(jià)值。當該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應下調評估價(jià)值；當求大于供時(shí)，應上調評估價(jià)值。在后面我們將會(huì )看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊，就是出于這方面的考慮。

　　運用成本法測算重新購建價(jià)格和折舊也有相當的難度，尤其是那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不太適用于建筑物過(guò)于陳舊的房地產(chǎn)估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備、裝飾裝修、工程造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟等方面的專(zhuān)業(yè)知識。

　　3.收益法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（用于出租的）、寫(xiě)字樓，旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標準廠(chǎng)房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。它不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因為類(lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來(lái)運用收益法估價(jià)，即先根據同一市場(chǎng)上有出租收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　?。?）適用條件：收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化。對未來(lái)的預期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗和對現實(shí)的認識做出的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)師必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調研為基礎，依據科學(xué)的理論和方法，對房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險進(jìn)行客觀(guān)而準確地計算，以確保估價(jià)結果的客觀(guān)公正性。

　　4.假沒(méi)開(kāi)發(fā)法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，例如待開(kāi)發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目）、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝飾裝修、改建、擴建）。

　?。?）適用條件：有規劃條件要求、最有效開(kāi)發(fā)方式、可正確計算各種費用。對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)中，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)結果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預測：一是土地最佳開(kāi)發(fā)利用方式的預測，即是否根據房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、規模、檔次等）；二是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預測，即是否根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預測了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　5.長(cháng)期趨勢法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：長(cháng)期趨勢法是根據房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去長(cháng)時(shí)期內形成的變動(dòng)規律做出判斷，借助歷史統計資料和現實(shí)調查資料來(lái)推測未來(lái)，通過(guò)對這些資料的統計、分析得出一定的變動(dòng)規律，并假定其過(guò)去形成的趨勢在未來(lái)繼續存在。因此，長(cháng)期趨勢法適用的對象是價(jià)格無(wú)明顯季節波動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）適用條件：擁有估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)較長(cháng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)、可靠。擁有越長(cháng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，做出的推測、判斷就會(huì )越準確、可信，因為長(cháng)期趨勢可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規則變動(dòng)。

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