?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　　采用收益法估價(jià)時(shí)首先要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，不要在凈收益混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報酬率或資本化率。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營(yíng)而將其出租給別人經(jīng)營(yíng)，這時(shí)的凈收益可由租金值來(lái)確定。

　?。?）市場(chǎng)法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。

　?。?）成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì )用成本法作為輔助。

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線(xiàn)選擇和處理上又各有特點(diǎn)。

　　1．不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和運營(yíng)型兩類(lèi)。

　?。?）出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區分有租約和無(wú)租約兩種情況。在租期內有租約限制，應根據合同租金來(lái)計算凈收益；租期結束后，應根據市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。

　　采用市場(chǎng)法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應用在兩個(gè)方面：一是運用市場(chǎng)法直接求取商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格；二是運用市場(chǎng)法求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金。

　?。?）運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)獲得收入，因此，主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法對運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵是基于營(yíng)業(yè)收入的凈收入測算，其凈收入的計算公式為：凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷(xiāo)售費用-商業(yè)利潤。難點(diǎn)是對商業(yè)利潤的扣除，一般的做法是根據類(lèi)似可比實(shí)例修正估算得出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　2．不同規模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。?）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用收益法和市場(chǎng)法。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)收入等方面的差異；其次了解同樓層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格影響因素；最后根據不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費用測算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。

　?。?）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實(shí)例較少，因此，經(jīng)常選取類(lèi)似估價(jià)對象的單個(gè)商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　?。?）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　對于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先評估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎上進(jìn)行適當修正得出不同鋪面的估價(jià)結果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和較準確的測算。

　　3．空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　在對空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一定要結合估價(jià)對象的具體情況，對其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類(lèi)估價(jià)的難點(diǎn)。

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