四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　1．旅館房地產(chǎn)的類(lèi)型

　　旅館房地產(chǎn)包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等，大致可以分為兩大類(lèi)：

　?。?）飯店、酒店和賓館。包括星級酒店和非星級酒店，以及目前出現的產(chǎn)權式酒店、酒店式公寓、分時(shí)度假、經(jīng)濟型酒店。

　?。?）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規模的餐廳或飯堂，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自床位收入。

　　2．旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除了與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似外，還具有以下特點(diǎn)：

　?。?）轉讓少且一般為整體轉讓。旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉讓?zhuān)灭^房地產(chǎn)一旦轉讓?zhuān)话闶钦w轉讓?zhuān)苌俨扇〔糠洲D讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。

　?。?）功能多樣。旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)，其具有功能越多。如五星級酒店一般都具有商場(chǎng)、娛樂(lè )健身房、會(huì )議廳、客房、餐飲等功能。旅館房地產(chǎn)的收益來(lái)源于不同功能的服務(wù)收入，因此，估價(jià)時(shí)應根據旅館房地產(chǎn)具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）一次性投資大、投資回收期長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大。旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是高檔次酒店，其建造時(shí)的一次性投資巨大，特別是裝修及各種設施設備的投資也較大，而酒店房地產(chǎn)要通過(guò)長(cháng)期、持續經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得回報，因此投資回收期較長(cháng)，而且在經(jīng)營(yíng)期內還可能遇到宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規等因素的影響，尤其是旅館房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化和行業(yè)競爭狀況等都會(huì )對旅館房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，使得旅館房地產(chǎn)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　?。?）價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)類(lèi)型及其能力上。不同類(lèi)型的旅館房地產(chǎn)，其接待客戶(hù)的類(lèi)型、層次不同，其體現的價(jià)值不同。對于同類(lèi)型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標——床位數或房間數及入住率，常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標，即以床位數或房間數作為比較因素，根據同類(lèi)旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數，以此為依據來(lái)測算旅館房地產(chǎn)的凈收入，然后采用收益法評估旅館房地產(chǎn)的價(jià)格。

　?。ǘ┯绊懧灭^房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　1．影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的區位狀況

　?。?）交通條件。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格區位狀況的一個(gè)最重要的因素。交通條件較好的旅館房地產(chǎn)會(huì )給旅客入住和消費帶來(lái)諸多方便，同時(shí)又給旅客和消費者節約交通成本。因此，交通條件較好的旅館房地產(chǎn)入住率要高一些，常常會(huì )出現客滿(mǎn)的情形。

　?。?）周?chē)h(huán)境。周?chē)h(huán)境和交通條件往往是相互起著(zhù)相反作用的：交通條件好的旅館往往周?chē)h(huán)境嘈雜，作為旅館價(jià)值的直接使用和評價(jià)者——旅客，往往也會(huì )理解這一點(diǎn)，會(huì )在交通和環(huán)境之間做出適當的取舍。但相比接待觀(guān)光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時(shí)就退居其次了。

　　2．影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：

　?。?）設備設施和用具。除了設備設施以外，用具有是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，用具往往并不包括在內，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價(jià)旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設備設施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設備設施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力更新設備設施和用具，導致更加無(wú)客問(wèn)津，最終成了惡性循環(huán)。

　?。?）經(jīng)營(yíng)管理。旅館的經(jīng)營(yíng)管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著(zhù)重要的作用，好的酒店往往聘請國際著(zhù)名的酒店管理集團經(jīng)營(yíng)管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡(luò )，保證酒店的客源。

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