四、各估價(jià)方法應用時(shí)應收集的資料

　　1.各估價(jià)方法應用時(shí)應收集的基礎資料（不論何種估價(jià)方法都應收集的資料）

　?。?）估價(jià)委托的有關(guān)資料：①委托方情況（法人、住址、電話(huà)）；②估價(jià)目的（委托方提供）；③估價(jià)時(shí)點(diǎn)； ④項目有關(guān)文件；⑤委托方的其他要求。

　?。?）相關(guān)法律法規和政策：①委托估價(jià)是否符合相關(guān)法律法規和政策；②估價(jià)操作應遵循的相關(guān)法律法規和政策。

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：①一般性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；②地區性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；③本類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料。

　?。?）估價(jià)對象狀況的資料：估價(jià)對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數、建筑高度、建筑裝修及設備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權狀況、土地權利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項權利，等等。

　?。?）估價(jià)對象區域條件資料：①交通；②環(huán)境；③繁華程度；④景觀(guān)；⑤公共配套；⑥危險因素；等等。

　　2.比較法應用時(shí)應收集的技術(shù)資料

　?。?）收集三宗以上的類(lèi)似估價(jià)對象的近期交易實(shí)例，包括交易價(jià)格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況等。

　?。?）收集交易實(shí)例的交易情況，如稅費負擔方式，有無(wú)隱瞞價(jià)、急買(mǎi)急賣(mài)、人為哄抬、親友間交易等情況。

　?。?）收集交易實(shí)例成交日期與估價(jià)對象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)差和價(jià)差。

　?。?）收集交易實(shí)例和估價(jià)對象的區位、權益和實(shí)物狀況。

　　3.成本法應用時(shí)應收集的技術(shù)資料

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；

　?。?）收集類(lèi)似土地的市場(chǎng)價(jià)格或其基準地價(jià)及其相關(guān)修正系數；

　?。?）收集建筑物重置成本資料；

　?。?）收集估價(jià)對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現場(chǎng)查勘和評定建筑物的新舊程度。

　　4.收益法應用時(shí)應收集的技術(shù)資料

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的收入水平（租金標準、價(jià)格標準，出租率、上座率、滿(mǎn)客率），可出租面積、營(yíng)業(yè)面積等資料；

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的運營(yíng)費用，或收集類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的運營(yíng)費用占潛在毛收入的比例，以便測算估價(jià)對象的客觀(guān)支出及年凈收益。

　?。?）收集類(lèi)似房地產(chǎn)的租金與價(jià)格資料、或類(lèi)似房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的投資收益率資料、或類(lèi)似房地產(chǎn)的無(wú)風(fēng)險收益率和風(fēng)險調整率，以便測算或選用估價(jià)對象房地產(chǎn)的資本化率。

　?。?）收集估價(jià)對象在未來(lái)年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計算公式計算估價(jià)對象的收益價(jià)格。

　　5.假設開(kāi)發(fā)法應用時(shí)應收集的技術(shù)資料

　?。?）同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、未來(lái)趨勢；

　?。?）同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)；

　?。?）同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費用；

　?。?）同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)利潤或收益資料；

　?。?）折現率確定的有關(guān)資料。

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