五、估價(jià)方法選擇錯誤

　　1．選用估價(jià)方法應遵循的原則

　?。?）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；

　?。?）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；

　?。?）具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，可以選用假設開(kāi)發(fā)法；

　?。?）無(wú)上述條件的選用成本法。

　　2．針對以上原則，容易出現的錯誤有：

　?。?）只使用了一種估價(jià)方法；

　?。?）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有使用；

　?。?）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用并不合適的方法；

　?。?）具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用了并不合適的方法；

　?。?）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

　?。?）估價(jià)方法的選用沒(méi)有結合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規定。

　　六、估價(jià)方法運用錯誤

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法運用可能出現的錯誤

　　1．選擇的可比實(shí)例描述不清

　?。?）交易日期描述不清：

　?。?）交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

　?。?）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規模、幣種、單位）；

　?。?）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現房、期房、結構、裝修等）；

　?。?）缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；

　?。?）交易時(shí)可比實(shí)例的規模（建筑規模、占地規模）。

　　2．選擇可比實(shí)例可比性差

　?。?）不在相同地區或同一供求圈內；

　?。?）用途不相同；

　?。?）建筑結構不相同；

　?。?）建筑規模不相當；

　?。?）土地等級不同；

　?。?）權利性質(zhì)不相同（主要是土地）：

　?。?）交易類(lèi)型與估價(jià)目的不相同；

　?。?）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過(guò)一年。

　　3．可比價(jià)格基礎錯誤

　?。?）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；

　?。?）幣種換算錯誤；

　?。?）建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。

　　4．各項目修正錯誤

　?。?）修正項目錯誤（應為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項或“交易情況”、“交易日期”、“區域因素”和“個(gè)別因素”四項）；

　?。?）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調增或調減的方向調整錯誤；

　?。?）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當時(shí)的狀況；

　?。?）交易日期修正時(shí)，修正基數沒(méi)有采取交易當時(shí)的價(jià)格水平；

　?。?）交易日期修正環(huán)比和定基指數的運用錯誤；

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正幅度過(guò)大：?jiǎn)雾椥拚^(guò)了20％，綜合修正超過(guò)了30％。

　?。?）計算可能出現錯誤。

　　5．加權綜合確定估價(jià)結果錯誤

　?。?）交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計算結果權數應大，否則存在錯誤。

　?。?）區域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計算結果權數應小，否則存在錯誤。

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