2.合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結果是在估價(jià)對象依法判定的權益下的價(jià)值。所謂依法，不僅要依據憲法和相關(guān)法律、行政法規、估價(jià)對象所在地的地方性法規、締結或者參加的相關(guān)國際條約，還要依據國務(wù)院及其各部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門(mén)規章和政策及技術(shù)規范，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋?zhuān)纼r(jià)對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規章和政策，以及估價(jià)對象的土地使用權出讓合同、房屋租賃合同等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)值。但估價(jià)對象的權益不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須有其法律、法規或政策等依據。

　　判定的權益包括依法判定的權利類(lèi)型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說(shuō)，遵守合法原則應做到下列幾點(diǎn)：

　?。?）在依法判定的權利類(lèi)型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書(shū)、權屬檔案 （不動(dòng)產(chǎn)登記簿）以及相關(guān)合同（例如租賃權應依據租賃合同）等其他合法權屬證明為依據。目前，房地產(chǎn)權屬證書(shū)有房屋權屬證書(shū)、土地權屬證書(shū)，或者統一的房地產(chǎn)權證書(shū)。其中，房屋權屬證書(shū)有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書(shū)有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書(shū)》四種。當縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統一的房地產(chǎn)權證書(shū)。統一的房地產(chǎn)權證書(shū)有《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》和《房地產(chǎn)他項權證》三種。

　　值得進(jìn)一步說(shuō)明的是，遵守合法原則不是指只有合法權利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象，而是指依據法律、法規和政策等的規定，估價(jià)對象是哪種權利狀況的房地產(chǎn)就應當將其作為那種權利狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。例如，沒(méi)有合法權利的房地產(chǎn)，就應當將其作為沒(méi)有合法權利的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。具體地說(shuō)，目前包括：劃撥土地使用權不能當做出讓土地使用權來(lái)估價(jià)，集體土地不能當做國有土地來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當做單獨所有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)不能當做完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當做正式用地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當做永久建筑來(lái)估價(jià)，超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑不能當做未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑來(lái)估價(jià)，手續不全的房地產(chǎn)不能當做手續齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，不可補辦相關(guān)手續的非法房地產(chǎn)不能當做可以補辦相關(guān)手續的手續不全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權不明或權屬有爭議的房地產(chǎn)不能當做產(chǎn)權明確或權屬無(wú)爭議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，違法占地不能當做合法用地來(lái)估價(jià)，違法、違章建筑不能當做合法建筑來(lái)估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象，只是其評估價(jià)值應與其權利狀況相匹配，但法律、法規或政策明確規定不得作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)除外。

　　例如《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》第 11 條規定“法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)對象”。由此我們還可知，評估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。

　?。?）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如城市規劃、土地用途管制等）為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應當以其使用符合這些規定為前提。具體地說(shuō)，如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周?chē)h(huán)境來(lái)看適合作為商業(yè)用途，但也應當以居住用途為前提來(lái)估價(jià)，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規劃規定了該宗土地的容積率不超過(guò)2.5， 除非依法調整了容積率，否則應當以容積率不超過(guò) 2.5 為前提來(lái)估價(jià)。如果以商業(yè)用途或者容積率超過(guò)2.5來(lái)估價(jià)，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒(méi)有法律、法規的保障，而且是違法違規的，據此所評估出的較高價(jià)值也就得不到社會(huì )認可，從而不能實(shí)現。

　?。?）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、抵債、贈與等。法律、法規和政策規定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應作為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價(jià)值的，其評估價(jià)值應當為零。例如，法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為出資設立企業(yè)估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　?。?）在依法判定的其他權益方面，評估出的價(jià)值應當符合國家的價(jià)格政策。具體地說(shuō)，評估政府定價(jià)或政府指導價(jià)的房地產(chǎn)，應當遵守政府定價(jià)或政府指導價(jià)。例如，房改售房的價(jià)格，應當符合政府有關(guān)該價(jià)格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價(jià)格，應當符合國家規定的經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格構成和對利潤率的限定；農地征收和城市房屋拆遷估價(jià)，應當符合國家有關(guān)農地征收和城市房屋拆遷補償的法律、法規和政策。

　　此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價(jià)技術(shù)標準和估價(jià)主體資格的要求上。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)應當采用國家和估價(jià)對象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標準，應當由房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。

　　【問(wèn)答題】某公司根據總公司的決定，準備通過(guò)資產(chǎn)重組、組建股份有限公司來(lái)轉換經(jīng)營(yíng)機制。按照國家和地方政府的土地管理實(shí)施辦法，公司擬將12000平方米的倉庫進(jìn)行資產(chǎn)處置，即該倉庫仍由原總公司所有，重組后新的股份有限公司以租賃的方式向總公司交納租金，倉庫租金用于資產(chǎn)重組后分流職工的安置。經(jīng)雙方商定：將倉庫中的10000平方米進(jìn)行租賃，年租金為150元/平方米，租賃期為5年（2006年10月1日起2011年9月30日止），租賃期間租金水平不變。試問(wèn)：總公司在對倉庫進(jìn)行租賃時(shí)應辦理哪些手續？

　　【參考答案】本題的知識點(diǎn)為倉庫租賃經(jīng)營(yíng)的合法性問(wèn)題。答案要點(diǎn)：

　?、偈紫葢炞C出租倉庫使用權的合法性，即出租倉庫是否具有合法的土地使用權和房屋所有權證，出租人與土地使用權和房屋所有權證記載的權利人是否一致。

　?、谠诖嘶A上，確定出租人簽訂出租合同的合法性，然后，租賃雙方應草簽租賃協(xié)議文件，并確定出租面積、租金水平等。

　?、圩赓U雙方根據租賃協(xié)議文件，由雙方自行認定租賃范圍或共同委托有資格的測繪機構進(jìn)行面積測量，并繪制成圖。

　?、茈p方根據律師出具的法律意見(jiàn)書(shū)或公證書(shū)的租賃合同，并備齊相關(guān)資料，到屬地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記備案手續。

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