?。ㄈ┞灭^房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法等進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）收益法。館房地產(chǎn)的一個(gè)重要要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　?。?）市場(chǎng)法。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉讓?zhuān)虼?，一般不?huì )有較多的類(lèi)似交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jì)r(jià)格、其他功能用房（娛樂(lè )、會(huì )議室等）租金或收入的估算。

　?。ㄋ模┞灭^房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．星級酒店不同功能用房收益的測算

　　星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應根據其具有的功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別測算其收益。

　?。?）客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來(lái)源于床位費或房間費，通過(guò)調查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據客房數量來(lái)來(lái)取其收益。

　?。?）商場(chǎng)收益的測算。星級酒店的商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測算要注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內依據租賃合同約定的租金進(jìn)行計算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

　?。?）餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳收益可以根據租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據市場(chǎng)調查獲得同類(lèi)型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據餐廳座位或臺位數量來(lái)求取餐廳經(jīng)營(yíng)的收益。

　?。?）商務(wù)與會(huì )議室收益的測算。星級酒店商務(wù)與會(huì )議室一般采取自主經(jīng)營(yíng)方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費用，不同時(shí)間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務(wù)功能的面積、收費標準平均使用率等資料進(jìn)行測算。

　?。?）娛樂(lè )與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂(lè )與健身用房的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據不同娛樂(lè )功能用房的數量、平均消費標準、平均使用率等客觀(guān)數據資料來(lái)求取。

　　2．星級酒店凈收益的求取

　　對星級酒店房地產(chǎn)運用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準確界定估價(jià)對象的范圍及其內涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)給酒店帶來(lái)收益的區別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計算中應扣除商業(yè)利潤。如果當界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

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