第三部分 不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題

　　1.土地使用權出讓價(jià)格評估

　?。?）土地使用權出讓價(jià)格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。

　?。?）土地使用權出讓價(jià)格評估應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　?。?）土地使用權出讓價(jià)格評估，可采用市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法、基準地價(jià)修正法。

　　2.劃撥土地使用權價(jià)格評估

　　劃撥土地使用權價(jià)格評估的技術(shù)路線(xiàn)主要有：

　?。?）由土地使用權的市場(chǎng)價(jià)格扣除該土地使用權出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權價(jià)格。此時(shí)的土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　?。?）用成本法估價(jià)，價(jià)格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　　3.房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　?。?）房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定進(jìn)行。

　?。?）房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　?。?）房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格評估應采用假設開(kāi)發(fā)法。

　?。?）以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)應符合國家法律、法規的規定，其轉讓價(jià)格評估應另外給出轉讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時(shí)在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

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