二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、倉儲商店等。商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點(diǎn)：

　　1．收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其最顯著(zhù)的特點(diǎn)是能夠利用商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)展不同類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以獲得收益

　　2．經(jīng)營(yíng)內容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì )有不同的經(jīng)營(yíng)內容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè )等等，不同的經(jīng)營(yíng)內容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì )有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應該對經(jīng)營(yíng)內容不同的各部門(mén)房地產(chǎn)采用不同的報酬率或資本化率。

　　3．出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權分散復雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調查清楚產(chǎn)權狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)權所有人的身份委托估價(jià)。

　　4．裝修高檔而復雜

　　為了營(yíng)造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價(jià)值需要單獨計算。經(jīng)營(yíng)者或承租者經(jīng)常是買(mǎi)下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉租估價(jià)等過(guò)程中，要考慮重新裝修的情況。

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間（立體空間）范圍內表現出明顯的衰減性。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導致其價(jià)值最高，而向上的樓層的價(jià)值呈現快速衰減。

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