六、娛樂(lè )房地產(chǎn)的估價(jià)

　?。ㄒ唬蕵?lè )房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　娛樂(lè )房地產(chǎn)是一類(lèi)特殊的房地產(chǎn)，其估價(jià)的個(gè)別性、獨特性比較強，一般較難把握。娛樂(lè )房地產(chǎn)主要包括游樂(lè )場(chǎng)、娛樂(lè )城、康樂(lè )中心、俱樂(lè )部、夜總會(huì )、影劇院等，另外，高爾夫球場(chǎng)也可歸入娛樂(lè )房地產(chǎn)。

　?。ǘ蕵?lè )房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　由于娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)，娛樂(lè )房地產(chǎn)也可以采用市場(chǎng)法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應注意其收益的測算。娛樂(lè )房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于主營(yíng)收益和副營(yíng)收益，主營(yíng)收益為門(mén)票收入，副營(yíng)收益主要為餐飲、工藝品等二次消費的收入。在具體測算過(guò)程中要根據不同娛樂(lè )房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型等區別對待。

　?。?）市場(chǎng)法。不同類(lèi)型的娛樂(lè )房地產(chǎn)轉售、轉租的情況存在較大差異，有的轉售轉租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場(chǎng)。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實(shí)例娛樂(lè )房地產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。另外，在用收益法評估娛樂(lè )房地產(chǎn)客觀(guān)租金時(shí)，也可采用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。

　?。?）成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂(lè )房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì )用成本法作為輔助估價(jià)方法。

　?。ㄈ蕵?lè )房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　娛樂(lè )房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂(lè )房地產(chǎn)具有較強的個(gè)別性和獨特性，其經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源及數量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價(jià)時(shí)，應注意區分不同類(lèi)型、不同經(jīng)營(yíng)方式娛樂(lè )房地產(chǎn)的收益來(lái)源及其收益率水平，如高爾夫球場(chǎng)的日常收益主要包括出售會(huì )員卡收入、會(huì )員年費以及消費收入。

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