6.3市場(chǎng)價(jià)值、快速變現價(jià)值、謹慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值－按價(jià)值前提或評估價(jià)值的本質(zhì)劃分的價(jià)值種類(lèi)

　　6.3.1市場(chǎng)價(jià)值

　　6.3.2快速變現價(jià)值

　　6.3.3謹慎價(jià)值

　　6.2.4在用價(jià)值

　　6.2.5 清算價(jià)值

　　6.2.6 投資價(jià)值

　　6.3.1市場(chǎng)價(jià)值（5+3條件）

　　一般條件（5個(gè)）

　?、俳灰纂p方自愿進(jìn)行交易

　?、诮灰纂p方是出于利已動(dòng)機進(jìn)行交易

　?、劢灰纂p方是精明、謹慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場(chǎng)行情

　?、芙灰纂p方有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易

　?、莶淮嬖谫I(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)

　　隱含條件（3個(gè)）

　?、僮罡咦罴咽褂?/p>

　?、诶^續使用

　?、凼袌?chǎng)參與者與集體觀(guān)念和行為

　　特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價(jià)應當采用市場(chǎng)價(jià)值標準

　　【2007年】

　　城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應采用非市場(chǎng)價(jià)值標準。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【2006年】

　　公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現的價(jià)格（ ?。?。

　　A．賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息

　　B．賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識，并了解交易對象

　　C．買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

　　D．賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化

　　E．賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易

　　【答案】ABD

　　6.3.2快速變現價(jià)值

　　賣(mài)方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時(shí)而形成的價(jià)值

　　不符合市場(chǎng)價(jià)值形成的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”條件

　　由于交易時(shí)間較短，一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　6.3.3謹慎價(jià)值

　　謹慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹慎原則（高估風(fēng)險與費用，低估收益）評估出的價(jià)值

　　一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　如抵押價(jià)值、保險價(jià)值

　　6.3.4在用價(jià)值

　　在用價(jià)值是指在現狀使用下的價(jià)值

　　現狀使用包括目前的用途、規模、檔次

　　它可能是最高最佳使用，也可能不是

　　當現狀使用就是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值

　　當現狀使用不是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值

　　6.3.5 清算價(jià)值

　　清算價(jià)值是指在非繼續使用條件下的價(jià)值

　　一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　特例：在征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，要假設繼續經(jīng)營(yíng)來(lái)評估期價(jià)值進(jìn)行拆遷補償

　　6.3.6 投資價(jià)值

　　是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價(jià)值

　　投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的區別

　　市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀(guān)的非個(gè)人的。市場(chǎng)價(jià)值是唯一的

　　投資價(jià)值是對特定的投資者而言，建立在主觀(guān)的、個(gè)人因素基礎上。投資價(jià)值會(huì )因投資者的不同而不同

　　投資價(jià)值因人而異的原因

　　不同的投資者在各方面的情況不同，都會(huì )影響期對房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計

　　投資實(shí)現的基本條件

　　投資者評估的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　投資價(jià)值的評估方法

　　與評估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同－主要是收益法

　　主要區別在參數的取值

　　評估市場(chǎng)價(jià)值 評估投資價(jià)值

　　折現率 社會(huì )一般報酬率 特定投資者要求的最低報酬率

　　凈收益 稅前凈收益（不扣除所得稅） 稅后凈收益（扣除所得稅）

　　未來(lái)凈收益的估計 客觀(guān) 可能樂(lè )觀(guān)也可能悲觀(guān)

　　政府國有土地招拍掛，開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其能承受的最高購買(mǎi)價(jià)格，就是一種投資價(jià)值評估

　　【2007年】

　　房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于（ ?。?。

　　A．市場(chǎng)價(jià)值

　　B．清算價(jià)值

　　C．快速變現價(jià)值

　　D．投資價(jià)值

　　【答案】D

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