6.5 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險價(jià)值、計稅價(jià)值和征收價(jià)值－按經(jīng)濟行為類(lèi)型來(lái)劃分的價(jià)值

　　6.5.1買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　6.5.2租賃價(jià)格

　　6.5.3抵押價(jià)值

　　6.5.4保險價(jià)值

　　6.5.5 計稅價(jià)值

　　6.5.6 征收價(jià)值

　　6.5.1買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　買(mǎi)賣(mài)價(jià)格也稱(chēng)為銷(xiāo)售價(jià)格，也稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)，是房地產(chǎn)權利人采取買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉移給他人，由房地產(chǎn)權利人收取或他人支付的貨幣或實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益

　　6.5.2租賃價(jià)格

　　概念

　　是房屋所有人或土地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利潤

　　種類(lèi)

　　在土地或土地為主的情況－地租

　　在土地與建筑物合在一起的情況下－房租

　　【重點(diǎn)】租金的分類(lèi)

　　租金種類(lèi) 別稱(chēng) 決定 包含的項目

　　市場(chǎng)租金 協(xié)議租金 由市場(chǎng)供求狀況決定

　　商品租金 全價(jià)租金 以房增價(jià)值為基礎確定 折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤（八項）

　　成本租金 出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定 折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅（五項）

　　準成本租金

　　福利租金

　　真正的房租 地租、折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、持有環(huán)節稅

　　租賃費用、租賃稅費 利潤（十項）

　　【重點(diǎn)】實(shí)際房租與真正租金的差別

　　實(shí)際房租中可能包含著(zhù)真正房租之外的費用

　　實(shí)際房租中可能未包含真正房租的構成因素

　　6.5.3抵押價(jià)值

　　概念

　　抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

　　法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔何的債權數額、發(fā)包人抑欠承包人的建設工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣(mài)費用、估價(jià)費用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣(mài)、變賣(mài)的費用和稅金

　　公式

　　抵押貸款額度＝抵押價(jià)值×貸款成數

　　抵押價(jià)值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款

　?。轿丛O立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值－拖欠建設工程價(jià)款－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款

　　再次抵押價(jià)值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數

　　【2007年】

　　在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（ ?。?。

　　A．劃撥土地應補交的出讓金

　　B．已抵押擔保的債權數額

　　C．發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款

　　D．強制執行費用

　　E．估價(jià)費用

　　【答案】BC

　　【解析】法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔何的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣(mài)費用、估價(jià)費用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣(mài)、變賣(mài)的費用和稅金

　　【2007年】

　　某房地產(chǎn)的當前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數為0.6，則該房地產(chǎn)現在再次抵押的價(jià)值應為276萬(wàn)元。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】再次抵押價(jià)值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值指抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款，一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　6.5.4保險價(jià)值

　　保險價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險金額提供參考依據而評估的價(jià)值

　　估價(jià)對象的范圍應視所投保的險種而定

　　如火災險的評估價(jià)值包含建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟損失

　　6.5.5 計稅價(jià)值

　　也稱(chēng)為課稅價(jià)值或計稅租金，是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據提供參考而評估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金

　　房產(chǎn)稅－其計稅價(jià)值為房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金

　　城市房地產(chǎn)稅－房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)租金

　　6.5.6 征收價(jià)值

　　是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值

　　例：一個(gè)經(jīng)營(yíng)者花費5萬(wàn)美元購置一塊建筑場(chǎng)地。然后再花費20萬(wàn)美元修建一幢辦公樓的例子說(shuō)明。這時(shí)他在他的資產(chǎn)中已投入25萬(wàn)美元，表示投資成本的總和。當他將該財產(chǎn)為抵押貸款評估時(shí)，該財產(chǎn)只會(huì )有21萬(wàn)美元的借款價(jià)值，估稅員以13萬(wàn)美元估定財產(chǎn)收稅價(jià)會(huì )下。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀人談妥以后，他決定標價(jià)30萬(wàn)元美元。然而，在他確實(shí)得到標價(jià)以前，他會(huì )發(fā)現自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需要的，可以得到27.5萬(wàn)美元的征收價(jià)值。

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