3．現金流折現法和傳統方法

　　3.1現金流量折現法和傳統方法的定義

　　3.2現金流折現法與傳統方法的區別

　　3.3現金流折現法和傳統方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　3.1現金流量折現法和傳統方法的定義

　　假設開(kāi)發(fā)法中考慮資金的時(shí)間價(jià)值兩種方方式

　　第一種是采用折現的方式，稱(chēng)為現金流量折現法

　　第二種是采取計算投資利息的方式，稱(chēng)為傳統方法

　　3.2現金流折現法與傳統方法的區別

　　比較項目 傳統方法 現金流折現法

　　對開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費等 主要根據估價(jià)進(jìn)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出，是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額 模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，預測它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額

　　各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間 不考慮時(shí)間上的不同，直接相加減，但是計算投資利息，也不考慮預售與延遲銷(xiāo)售 要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，首先把它們折算到同一時(shí)間上，然后再相加減

　　投利息和開(kāi)發(fā)利潤這兩項 這兩項都單獨顯現出來(lái) 這兩項都不單獨顯現，而是隱含在折現過(guò)程中

　　折現率包含安全收益（利率部分和風(fēng)險收益（利潤）兩個(gè)部門(mén)

　　【2007年】

　　運用假設開(kāi)發(fā)法中的現金流量折現法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是（ ?。?。

　　A．估算后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　B．估算后續開(kāi)發(fā)的各項支出、收入

　　C．估算后續開(kāi)發(fā)各項支出、收入在何時(shí)發(fā)生

　　D．估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤

　　【答案】D

　　3.3現金流折現法和傳統方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)缺點(diǎn)對比

　　現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過(guò)程較為復雜；傳統方法測算出來(lái)的結果比較粗略，但測逄過(guò)程相對簡(jiǎn)單一些

　　現金流量法要求做到以下三點(diǎn)

　　后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)要預測準確

　　各項收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預測準確

　　各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確

　　方法的選用

　　在實(shí)際估價(jià)中應盡量采用現金流量折現法

　　在難以采用現金流量折現法的情況下，可以采用傳統方法

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