3.3權益因素

　　3.3.1權利狀況（權利的設立和行使的限制）

　　3.3.2使用管制

　　3.3.3相鄰關(guān)系

　　3.3.1權利狀況（權利的設立和行使的限制）

　　地役權的設立，有可能降低供役地的價(jià)值

　　共有房地產(chǎn)，如共有人較多柯以成交價(jià)格低于正常價(jià)格

　　地下礦藏、埋藏物的歸屬

　　大部分國家地下礦藏產(chǎn)權獨立，不附屬于土地

　　美國土地所有者同時(shí)擁有地下的一切財富

　　3.3.2使用管制

　　主要的使用管制類(lèi)型

　　耕地轉為非耕地

　　農用地轉為建設用地

　　城市規劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率的規定

　　用途對地價(jià)的影響

　　農用地地價(jià)低，轉變用途地價(jià)上漲

　　容積率對地價(jià)的影響

　　容積率高地價(jià)一般高

　　補交土地出讓金時(shí)，要考慮容積率的具體規定（地上地下之分）

　　3.3.3相鄰關(guān)系

　　概念

　　相鄰關(guān)系是批房地產(chǎn)的相鄰人依照法律、法規的規定或按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權利和義務(wù)關(guān)系

　　相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權和使用權的一種限制

　　應當為相鄰權利人提供的必要便利（3項便利）

　　用水、排水提供必要便利

　　通行的便利

　　對相鄰人因建造修繕建筑物以及鋪設管線(xiàn)提供便利

　　不得損害相鄰人的以下權利（3項義務(wù)）

　　不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照

　　不得違反國家規定排入污染物

　　挖掘土地、鋪設管線(xiàn)等不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全

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