第八章 收益法及其運用

　　【本章的特點(diǎn)】

　　試題所占分值大

　　理論性非常強，技術(shù)含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內容】

　　1．收益法概述

　　2．報酬資本化法

　　3．凈收益的求取

　　4．報酬率的確定

　　5．直接資本化法

　　6．投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　7．收益法總結和例題

　　1．收益法概述

　　1.1收益法的含義

　　1.2收益法的理論依據

　　1.3收益法適用的估價(jià)對象

　　1.4收益法估價(jià)需要具備的條件

　　1.5 收益法的操作步驟

　　1.1收益法的含義

　　概念

　　也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法，是根據估價(jià)對象的預期未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法

　　將預測的未來(lái)收益轉換為價(jià)值，類(lèi)似于根據利息倒推本金，稱(chēng)為資本化

　　分類(lèi)

　　直接資本化法

　　報酬資本化法

　　本質(zhì)

　　以房地產(chǎn)預期未來(lái)收益為導向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測算出的價(jià)值稱(chēng)為收益價(jià)格

　　1.2收益法的理論依據

　　理論基礎

　　預期原理－決定房地產(chǎn)當前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設已花費的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益

　　基本思路

　　將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現在，那么現在購買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著(zhù)其未來(lái)的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益。如果現有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格

　　收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）

　　未來(lái)凈收益的大小

　　獲得凈收益期限的長(cháng)短

　　獲得凈收益的可靠性

　　1.3收益法適用的估價(jià)對象

　　收益法的適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)

　　它不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可

　　1.4收益法估價(jià)需要具備的條件

　　條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化（預測）

　　1.5 收益法的操作步驟

　　搜集并驗證可用于預測估價(jià)對象未來(lái)收益的有關(guān)數據資料

　　預測估價(jià)對象的未來(lái)收益（凈收益）

　　求取報酬率或資本化率、收益乘數

　　選用適宜的收益法公式計算收益價(jià)格

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