5．直接資本化法

　　5.1直接資本化法概述

　　5.2資本化率和收益乘數的求取方法

　　5.3資本化率與報酬率的區別和關(guān)系

　　5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　5.1直接資本化法概述

　　概念

　　是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的某種預期收益除以適當的資本化率，或者乘以適當的收益乘數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法

　　第一種方式

　　第二種方法（乘數法）

　　【重點(diǎn)】乘數的類(lèi)型

　　乘數種類(lèi) 公式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)

　　毛租金乘數法

　?。ㄗ馐郾葍r(jià)）

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數

　?、俜奖阋仔?/p>

　?、诒容^客觀(guān)

　?、郾苊舛鄬哟螠y算產(chǎn)生的誤差 ①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

　?、诤雎粤丝罩寐屎瓦\營(yíng)費用的差異

　　潛在毛收入乘數法

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝某一年的潛在毛收入×毛收入乘數 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　但沒(méi)有考慮空置和運營(yíng)費用的差異

　　比較粗略

　　有效毛收入乘數法

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　考慮了空置率 沒(méi)有考慮運營(yíng)費用的差異

　　凈收益乘數法

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝某一年的凈收益×凈收益乘數 是資本化率的倒數

　　5.2資本化率和收益乘數的求取方法

　　方法

　　資本化率和收益乘數－可用市場(chǎng)提取法

　　綜合資本化率

　　凈收益率/有效毛收入乘數

　　資本化率與報酬率的關(guān)系（轉換）

　　投資組合技術(shù)（組成部分求整體）

　　說(shuō)明

　　如果可比實(shí)例與估價(jià)對象的凈收益流模式相同 ，可用估價(jià)對象的凈收益率或運營(yíng)費用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數來(lái)求取估價(jià)對象的綜合資本化率

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