2．報酬資本化法

　　2.1一般公式

　　2.2凈收益每年不變的公式

　　2.3凈收益在前若干年有變化的公式

　　2.4凈收益按一定數額遞增的公式

　　2.5 凈收益按一定數額遞減的公式

　　2.6 凈收益按一定比率遞增的公式

　　2.7 凈收益按一定比率遞減的公式

　　2.8 預知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式

　　2.1一般公式

　　一般公式

　　說(shuō)明

　　是收益法的原理公式

　　在實(shí)際估價(jià)中， 一般報酬率長(cháng)期維持不變，所以公式簡(jiǎn)化為

　　后面各種公式均是此公式的特例

　　以上均假設凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為

　?。ù斯嚼蠋熞笮薷?，是否正確，請教務(wù)核實(shí)，謝謝。）

　　公式中的A．Y、n應一致，而且一般以年為單位

　　2.2凈收益每年不變的公式

　　【例8-1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設的，當時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%．請計算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

　　【解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計算如下：

　　凈收益每年不變的公式的作用

　　直接用于測算價(jià)格

　　用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權價(jià)格之間的換算

　　用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

　　用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調整

　　用于計算在某種報酬率下，收益期長(cháng)到何時(shí)，有限期的價(jià)格接近于無(wú)限年的價(jià)格

　　【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算

　　已各無(wú)限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)格

　　在不同年期之間換算

　　兩房地產(chǎn)報酬率相等時(shí)

　　兩房地產(chǎn)報酬率不相等時(shí)

　　【2006年】

　　己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價(jià)格為4000元/㎡：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價(jià)格最接近于（ ?。┰?㎡．

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　【答案】D

　　2.3凈收益在前若干年有變化的公式

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