5.9 房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押物的權屬

　　抵押人設定抵押后，房地產(chǎn)的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，但其所有權受到限制

　　抵押物的轉讓

　　抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉讓價(jià)款超過(guò)債權數額部門(mén)歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償

　　抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理

　　如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為

　　抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當的擔保，否則抵押權人有權要求債務(wù)人提前清償債務(wù)

　　5.10 房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現

　　抵押權的實(shí)現雙方有協(xié)議的

　　可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折介或者以拍賣(mài)、變賣(mài)地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償

　　協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內行使撤銷(xiāo)權

　　抵押權的實(shí)現雙方未達成協(xié)議的

　　抵押權人可以請求法院拍賣(mài)、變賣(mài)房地產(chǎn)

　　同一房地產(chǎn)設定兩個(gè)以上的抵押權時(shí)，清償順序如下

　　抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

　　順序相同時(shí)，按照債權比例清償

　　已登記的先于未登記的受償

　　均未登記的，按照債權比例清償

　　人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)的規定

　　拍賣(mài)保留價(jià)參照評估確定，未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)

　　第一次拍賣(mài)時(shí)的保留價(jià)，不得低于評估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣(mài)時(shí)，每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20％

　　抵押物變現后的價(jià)款超過(guò)債權數額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償

　　【2007年】

　　人民法院依法拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)保留價(jià)應由（ ）確定。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)機構

　　B.人民法院

　　C.抵押權人

　　D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機構共同

　　【答案】B

　　【2007年】

　　某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申清抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣(mài)，拍賣(mài)所得款（ ）。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按兩家銀行的債權比例受償

　　【答案】A

　　5.10 房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)設定抵押權時(shí)的處理

　　應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權、鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍的建設用地使用權抵押的規定

　　實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應作為抵押財產(chǎn)

　　抵押權實(shí)現的時(shí)限

　　應在主債權訴訟時(shí)效期內行使抵押權

　　寬限期

　　法院對抵押被執行人及其所撫養的家屬居住的房屋，在裁定后應給予六個(gè)月的寬限期

　　強制執行

　　六個(gè)月寬限期滿(mǎn)后，方可以強制執行

　　被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，法院不應強制遷出

　　強制遷出后被執行人居住問(wèn)題的解決

　　可以由申請執行人為為被執行人及其所撫養的家屬提供臨時(shí)住房

　　其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

　　提供臨時(shí)住房應當收取租金

　　租金標準雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當地同類(lèi)房屋租金標準確定，也可參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準確定

　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)價(jià)中優(yōu)先扣除

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