6.6 所有權價(jià)格、使用權價(jià)格和其他權益價(jià)格－按房地產(chǎn)權益劃分

　　6.6.1所有權價(jià)格

　　6.6.2使用權價(jià)值

　　6.6.3其他權益價(jià)格

　　6.6.1所有權價(jià)格

　　中國目前只有房屋所有權價(jià)格沒(méi)有土地所有權價(jià)格

　　土地公有制，國家所有權和集體所有權不允許轉讓

　　土地征收目前不是按土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補償

　　房屋拆遷補償以被拆遷房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格為依據

　　6.6.2使用權價(jià)值

　　主要指土地使用權，包括建設用地使用權、宅基地使用權和土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　正常情況下土地所有權高于土地使用權，但在特殊情況下出現相反的情況

　　6.6.3其他權益價(jià)格

　　泛指所有權價(jià)格、使用權價(jià)格以外的各種房地產(chǎn)權益價(jià)格

　　包括租賃權價(jià)格、地役權價(jià)格、抵押權價(jià)格

　　6.7 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

　　實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格的種類(lèi)

　　申報的成交價(jià)格與真實(shí)的成交價(jià)格

　　考慮通貨膨脹下的價(jià)格與不考慮通貨膨脹下的價(jià)格

　　估價(jià)中最常用到的含義

　　實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現到成交日期時(shí)的價(jià)格

　　名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格

　　【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算

　　根據資金的時(shí)間價(jià)值的換算，交發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格

　　【2007年】

　　在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付l6萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元。乙成交價(jià)格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元，丙成交價(jià)格4700元平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清．丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現率l0％，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】甲的實(shí)際價(jià)格＝[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1]/100

　　乙的實(shí)際價(jià)格＝[24+36/（1+10%）0.5]/120

　　丙的實(shí)際單價(jià)4700

　　丁的實(shí)際價(jià)格＝[20+32.36/（1+10%）]/110

　　6.8 現貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現房?jì)r(jià)格、期房?jì)r(jià)格

　　現貨與期貨價(jià)格

　　現貨價(jià)格是指在交易達成后立刻或在短期內進(jìn)行商品交割的價(jià)格

　　期貨價(jià)格是指在交易達成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格

　　房地產(chǎn)現貨價(jià)格與期貨價(jià)格

　　房地產(chǎn)現貨價(jià)格是指以現狀房地產(chǎn)為交易標的的價(jià)格，主要是現房?jì)r(jià)格

　　房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標的的價(jià)格，主要是期房?jì)r(jià)格

　　【重要考點(diǎn)】期房?jì)r(jià)格與現房?jì)r(jià)格的關(guān)系

　　期房?jì)r(jià)格＝現房?jì)r(jià)格－預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值－風(fēng)險補償

　　【2007年】

　　某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類(lèi)似在現房?jì)r(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設年折現率為8％，風(fēng)險補償估計為現房?jì)r(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為（ ?。┰?每平米。

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　D.4635

　　【答案】A

　　【2006年】

　　某房地產(chǎn)現房?jì)r(jià)格為4000元/㎡，預計從期房達到現房的兩年時(shí)間內，現房出租的租金收入為每年300元/ ㎡（年末收到），出租運營(yíng)費用為每年50元/㎡．假設折現率為5%，風(fēng)險補償為200元/㎡，則該房地產(chǎn)的期房?jì)r(jià)格為（ ?。┰?㎡．

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　【答案】C

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