3．城鎮基準地價(jià)評估

　　3.1城鎮基準地價(jià)的概念

　　3.2城鎮基準地價(jià)評估技術(shù)路線(xiàn)的發(fā)展

　　3.3城鎮基準地價(jià)評估的方法和程序

　　3.1城鎮基準地價(jià)的概念

　　是指在城鎮一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格

　　基準地價(jià)具有特定的內涵，即有其對應的估價(jià)時(shí)點(diǎn)（基準日期）、土地用途、土地使用權性質(zhì)、土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度和容積率等

　　3.2城鎮基準地價(jià)評估技術(shù)路線(xiàn)的發(fā)展

　　基準地價(jià)評估技術(shù)路線(xiàn)的三階段

　　第一階段，建立在城鎮定級基礎上

　　測算土地級差收益，根據地租資本化原理轉化為土地價(jià)格

　　第二階段，仍然建立在城鎮土地定級基礎之上，但同時(shí)也利用土地經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料等，直接運用收益法、市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法等評估出宗地價(jià)格，作為參考

　　第三階段，不經(jīng)過(guò)土地定級而直接評估出基準地價(jià)，這種方法更為科學(xué)、實(shí)用、直觀(guān)

　　前兩個(gè)階段存在的客觀(guān)背景

　　當時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未發(fā)育成熟，交易實(shí)例較少

　　后來(lái)市場(chǎng)有發(fā)育，但還不健全，使信息失真，資料殘缺不全，很難直接估價(jià)

　　當時(shí)對房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和實(shí)際了解不多，只能大量借鑒農地經(jīng)濟評價(jià)、地理學(xué)和城市規劃的理論與方法

　　3.3城鎮基準地價(jià)評估的方法和程序

　　制定基準地價(jià)評估作業(yè)方案

　　確定基準地價(jià)評估的區域范圍的選擇

　　城鎮行政區

　　城鎮總體規劃確定的規劃區√

　　土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍

　　建成區

　　市區

　　明確基準地價(jià)的內涵、構成、表述方式等

　　內涵的一般內容

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　土地用途

　　土地使用權性質(zhì)

　　土地使用期限

　　土地開(kāi)發(fā)程度

　　容積率

　　劃分土地級別或地價(jià)區段

　　商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區段

　　住宅片區段

　　工業(yè)片區段

　　抽樣評估若干宗地的價(jià)格

　　計算各土地級別或地價(jià)區段的地價(jià)

　　綜合確定基準地價(jià)

　　提出基準地價(jià)應用的建議和技術(shù)

　　【2007年】

　　評估基準地價(jià)或利用基準地價(jià)評估宗地價(jià)格，必須明確基準地價(jià)的內涵?；鶞实貎r(jià)的內涵包括（ ?。?。

　　A．基準日期

　　B．土地開(kāi)發(fā)程度

　　C．基準地價(jià)修正體系

　　D．土地用途

　　E．基準地價(jià)公布日期

　　【答案】ABD

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