4.3經(jīng)濟因素

　　4.3.1經(jīng)濟發(fā)展水平

　　4.3.2居民收入水平

　　4.3.3物價(jià)水平

　　4.3.4利率

　　4.3.5 匯率

　　4.3.1經(jīng)濟發(fā)展水平

　　衡量指標

　　國內生產(chǎn)總值GDP

　　是一個(gè)國家或一個(gè)地區在一定時(shí)期內國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動(dòng)的總成果

　　按支出法核算GDP的組成

　　消費

　　投資

　　政府購買(mǎi)

　　凈出口

　　GDP與房?jì)r(jià)的關(guān)系

　　GDP增長(cháng)說(shuō)明社會(huì )總需求增加，預示著(zhù)消費、投資活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲

　　【2007年】

　　一般來(lái)說(shuō)，國內生產(chǎn)總值的增長(cháng)會(huì )形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】GDP增長(cháng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲

　　4.3.2居民收入水平

　　衡量指標

　　城鎮居民人均可支配收入的增長(cháng)

　　農村居民人均純收入的增長(cháng)

　　居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導致房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度

　　4.3.3物價(jià)水平

　　主要指標

　　居民消費價(jià)格指數（CPI）

　　生產(chǎn)資料價(jià)格指數（PPI）

　　關(guān)系

　　房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入兩指數內核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只間接影響

　　作用機制

　　一般物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格等比例變動(dòng)，原因是能貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　由于建筑材料人工等成本等房地產(chǎn)投入要素的不漲，會(huì )增加開(kāi)發(fā)建設成本，會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲

　　長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能

　　4.3.3物價(jià)水平

　　房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系理論

　　成本決定論－地價(jià)決定房?jì)r(jià)

　　需求推動(dòng)論－房?jì)r(jià)決定地價(jià)

　　相互影響論－中庸之道

　　兩者實(shí)際關(guān)系（取決于市場(chǎng)環(huán)境）

　　在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房?jì)r(jià)水平，房?jì)r(jià)決定地價(jià)

　　在開(kāi)發(fā)用地由政府壟斷供應或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預期政府減少土地供應將造成地價(jià)上漲或形成壟斷的高地價(jià)，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲

　　4.3.4利率

　　利率升降對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　從開(kāi)發(fā)角度，開(kāi)發(fā)貸利率上升會(huì )增加項目融資成本，使總成本上升，使價(jià)格上升

　　從需求角度，消費貸利率上升會(huì )增加購買(mǎi)者的貸款償還負擔，從而會(huì )減少需求，使價(jià)格下降

　　從收益法原理角度，利率提高會(huì )使折現率提高，使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　總體看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　4.3.5 匯率

　　匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率

　　在國際投資中匯率波動(dòng)影響房地產(chǎn)投資收益

　　當預期某國的貨幣會(huì )升值時(shí)，就會(huì )吸引國外資金購買(mǎi)該國房地產(chǎn)，導致價(jià)格上漲

　　【思考】

　　利用上面學(xué)到的知識理解高房?jì)r(jià)的形成

　　土地供給政策－由預測形成的壟斷高地價(jià)的形成（拍出的天價(jià)地）

　　人民幣升值－國外熱錢(qián)流入

　　物價(jià)水平－通貨膨脹壓力

　　GDP高迅增長(cháng)－投資消費兩旺

　　居民收入水平提高－置業(yè)熱情高漲

　　利用上面學(xué)到的知識理解政府的調控手段

　　提高存款準備金率

　　提高利率

　　壓縮信貸規模，提高信貸門(mén)檻

　　【2007年】

　　下列情況中會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（ ?。?。

　　A．上調貸款利率

　　B．收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　C．開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收

　　D．增加土地供應

　　【答案】B

　　【解析】C增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，抵制投資和投機需求，導致價(jià)格下降

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