4．基準地價(jià)修正法

　　概念

　　基準地價(jià)修正法，是在政府確定并公布了基準地價(jià)的地區，利用有關(guān)調整系數將估價(jià)對象宗地所處土地級別或地價(jià)區段的基準地價(jià)調整為估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法

　　是一種間接的估價(jià)方法，估價(jià)結果的準確性主要取決于基準地價(jià)的準確性及各種調整系數的科學(xué)性

　　步驟

　　搜集有關(guān)基準地價(jià)的資料

　　查出估價(jià)對象宗地所在土地級別或地價(jià)區段的基準地價(jià)

　　進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整和土地狀況調整

　　求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格

　　5．補地價(jià)的測算

　　概念

　　補地價(jià)是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價(jià)款、土地使用權出讓金、土地收益等

　　需要補地價(jià)的情形

　　改變土地用途、容積率等土地使用條件

　　延長(cháng)土地使用期限

　　轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)

　　測算方法

　　對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的

　　實(shí)際補地價(jià)的數額取決于政府的政策

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因容積率提高需補地價(jià)（ ?。┤f(wàn)元。

　　A.375

　　B.450

　　C.500

　　D.600

　　【答案】D

　　如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則補地價(jià)（單價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率-舊容積率）＝1500×（1.6-1.2）=60

　　6．高層建筑地價(jià)分攤

　　6.1高層建筑地價(jià)分攤的意義

　　6.2按照建筑物面積進(jìn)行分攤

　　6.3按照房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分攤

　　6.4按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤

　　6.1高層建筑地價(jià)分攤的意義

　　意義

　　解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分攤的問(wèn)題，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權利與義務(wù)

　　高層建筑地價(jià)分攤解決的問(wèn)題

　　確定各部分占有的土地份額

　　確定各部分分攤的土地面積

　　確定各部分分攤的地價(jià)數額

　　6.2按照建筑物面積進(jìn)行分攤

　　6.3按照房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行

　　【2006年】

　　有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的105倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91％。按房地價(jià)值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27％。（ ?。?/p>

　　【答案】√

　　6.4按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤

　　【2006年】

　　高層建筑地價(jià)分攤的方法有（ ?。?。

　　A．按建筑物價(jià)值進(jìn)行分攤

　　B．按房地價(jià)值進(jìn)行分攤

　　C．按土地價(jià)值進(jìn)行分攤

　　D．按建筑面積進(jìn)行分攤

　　E．按樓面地價(jià)進(jìn)行分攤

　　【答案】BCD

　　【2007年】

　　某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元。其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤，則王某占有的土地份額為（ ?。?。

　　A.1.67％

　　B.2.33％

　　C.2.75％

　　D.3.33％

　　【答案】A

　　按土地價(jià)值進(jìn)行分攤

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