6．房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值種類(lèi)

　　6.1價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　6.2成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值

　　6.3市場(chǎng)價(jià)值、快速變現價(jià)值、謹慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值

　　6.4原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

　　6.5 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險價(jià)值、計稅價(jià)值和征收價(jià)值

　　6.6 所有權價(jià)格、使用權價(jià)格和其他權益價(jià)格

　　6.7 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

　　6.8 現貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現房?jì)r(jià)格、期房?jì)r(jià)格

　　6.9 市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)

　　6.10 基準地價(jià)、標定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

　　6.11土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

　　6.12總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

　　6.13起價(jià)、標價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

　　6.14評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應價(jià)和成交價(jià)

　　6.1價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　?。?jīng)濟學(xué)范疇的價(jià)值分類(lèi)

　　概念

　　廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　使用價(jià)值是指物品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用

　　交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量

　　在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值是指交換價(jià)值

　　關(guān)系

　　使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值就一定沒(méi)有交換價(jià)值

　　沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣

　　房地產(chǎn)既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值

　　6.2成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值

　　6.2.1成交價(jià)格

　　6.2.2市場(chǎng)價(jià)格

　　6.2.3理論價(jià)格

　　6.2.4評估價(jià)值

　　6.2.1成交價(jià)格

　　成交價(jià)格

　　指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達成交易價(jià)格

　　是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)

　　是一個(gè)個(gè)別價(jià)格

　　賣(mài)價(jià)

　　也稱(chēng)供給價(jià)格，是站在賣(mài)者的角度，賣(mài)者在出售房地產(chǎn)時(shí)愿意接受的價(jià)格，是一種心理價(jià)格

　　買(mǎi)價(jià)

　　也稱(chēng)為需求價(jià)格，是站在買(mǎi)者的角度，買(mǎi)者購買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)愿意支付的價(jià)格，是一種心理價(jià)格

　　【難點(diǎn)】最低賣(mài)價(jià)、最高買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系

　　交易實(shí)現的條件－當最高買(mǎi)價(jià)高于或等于最低賣(mài)價(jià)

　　最高買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)

　　最高買(mǎi)價(jià)與最低賣(mài)價(jià)之間的區間構成了成交價(jià)格的可能區間

　　實(shí)際成交價(jià)格落在區間的某個(gè)位置取決于

　　該種房地產(chǎn)是處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方相對的議價(jià)能力

　　【重點(diǎn)】買(mǎi)方市場(chǎng)與賣(mài)方市場(chǎng)

　　買(mǎi)方市場(chǎng)

　　供大于求，相對過(guò)剩，買(mǎi)方掌握主動(dòng)權

　　成交價(jià)會(huì )偏向最低賣(mài)價(jià)

　　賣(mài)方市場(chǎng)

　　求大于供，相對短缺，賣(mài)方掌握主動(dòng)權

　　成交價(jià)會(huì )偏向最高買(mǎi)價(jià)

　　05～07年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)

　　【重點(diǎn)】正常成交價(jià)格

　　概念

　　是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強近交易、對交易對象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響

　　條件（7個(gè)）

　　公開(kāi)市場(chǎng)

　　交易對象本身具備市場(chǎng)性

　　眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者

　　買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿

　　理性用自私的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）

　　買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息

　　有適當的期間完成交易

　　【重點(diǎn)】按土地出讓方式劃分的成交價(jià)格

　　招標成交價(jià)－可實(shí)現高地價(jià)

　　拍賣(mài)成交價(jià)－最能抬高地價(jià)

　　掛牌成交價(jià)

　　協(xié)議成交價(jià)－一般會(huì )降低地價(jià)

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