3．凈收益的求取

　　3.1凈收益測算的基本原理

　　3.2不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.3求取凈收益應注意的問(wèn)題

　　3.4收益年限和收益流模式的確定

　　3.1凈收益測算的基本原理

　　3.1.1基于租賃收入測算凈收益－投資法

　　3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益－利潤法

　　對于既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求以?xún)羰找?/p>

　　3.1.1基于租賃收入測算凈收益－投資法

　　3.1.1.1基本公式及概念

　　3.1.1.2運營(yíng)費用的說(shuō)明

　　3.1.1.3兩個(gè)重要指標

　　3.1.1.1基本公式及概念

　　基本公式

　　凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營(yíng)費用＝有效毛收入－運營(yíng)費用

　　相關(guān)概念

　　凈收益

　　潛在毛收入

　　空置和收租損失

　　有效毛收入

　　運營(yíng)費用

　　序號 項目

　　1可出租面積

　　2月租金收入

　　3潛在毛租金收入

　　4出租率（1－空置率）

　　5 有效毛租金收入（扣除空置率）

　　6 運營(yíng)成本

　　7 年凈經(jīng)營(yíng)收入（有效毛租金收入－運營(yíng)成本）

　　【2006年】

　　某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡；運營(yíng)費用率為租金收入的25％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　【答案】A

　　年租金收入＝500×120×12＝72（萬(wàn)元）

　　運營(yíng)費用＝72×25%=18（萬(wàn)元）

　　凈收益＝72-18=54（萬(wàn)元）

　　3.1.1.2運營(yíng)費用的說(shuō)明（四不包括）

　　運營(yíng)費用的構成

　　房地產(chǎn)稅

　　保險費

　　工員工資及辦公費用

　　保持房地產(chǎn)正常運轉的成本

　　為承租人提供服務(wù)的費用

　　運營(yíng)費用與會(huì )計上成本費用的區別

　　不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現金流量

　　不包含折舊（不包括建筑物、土地取費費用的折舊攤銷(xiāo)，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構件、設備、裝飾裝修等折舊）

　　不包含改擴建費用－可用假設開(kāi)發(fā)法來(lái)測算改拆建項目

　　不包含所得稅－與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱(chēng)為稅后現金流

　　3.1.1.3兩個(gè)重要指標

　　3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益－利潤法

　　特點(diǎn)

　　業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤沒(méi)有分開(kāi)

　　與租賃收入測算凈收益的區別

　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入

　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

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