4.4社會(huì )因素

　　政治安定狀況

　　社會(huì )治安狀況

　　城市化

　　房地產(chǎn)投機

　　4.4社會(huì )因素－城市化

　　概念

　　是指人類(lèi)生產(chǎn)和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過(guò)程

　　內涵（4方面）

　　農業(yè)勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)轉移

　　分散的農村人口向城鎮地域空間集聚

　　城鎮建設促進(jìn)城鎮物質(zhì)環(huán)境和景觀(guān)拓展與更新

　　城市文明與城市生活方式傳播和擴散

　　衡量指標－城市化率

　　指一個(gè)區域內城鎮人口占總人口的百分比

　　城市化率越大，表明城市化水平越高

　　城市化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

　　城市化水平高，意味著(zhù)人口向城鎮集中，對城鎮房地產(chǎn)需求增加，從而帶動(dòng)城鎮房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　【典型例題】

　　某省的總人口為5000萬(wàn)人，其中城鎮人口為2250 萬(wàn)人，則該省的城鎮化率為（）。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.50%

　　D.55%

　　【答案】B

　　【解析】一個(gè)區域內城鎮人口占總人口的百分比2250/5000=45%

　　4.4社會(huì )因素－房地產(chǎn)投機

　　概念

　　房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租而為了再出售而暫時(shí)購買(mǎi)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變人，以期從價(jià)差中獲利的行為。

　　建立在對未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預期的基礎上

　　房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)的影響

　　推波助瀾

　　在房地產(chǎn)節節上升期，投機者的搶購會(huì )造成一種虛假需求，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲

　　在價(jià)格下跌期，投機者的大量拋售會(huì )使價(jià)格進(jìn)一步下跌

　　波動(dòng)市場(chǎng)

　　當投機者判斷失誤或被極端情緒控制時(shí)，可能造成價(jià)格的劇烈波動(dòng)

　　平抑穩定

　　當房地產(chǎn)需求較小時(shí)，投機者購入房產(chǎn)，擴大需求（抄底）

　　當房地產(chǎn)高價(jià)時(shí)，投機者拋售獲利，增加供給

　　4.5 國際因素

　　世界經(jīng)濟狀況

　　世界經(jīng)濟發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　國際競爭狀況

　　主要指國與國之間為吸引外資展開(kāi)的競爭

　　低地價(jià)政策可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，但吸引資金的注入，會(huì )增加需求，從而導致價(jià)格上漲

　　政治對立狀況

　　國與國的政治對立，可能會(huì )出現經(jīng)濟封鎖、凍結貸款等情況，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格下跌

　　軍事沖突狀況

　　戰爭使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（盛世置產(chǎn)業(yè)，亂世藏黃金）

　　4.6 心理因素

　　心理因素的五個(gè)方面

　　購買(mǎi)或出售時(shí)的心態(tài)

　　個(gè)人的欣賞趣味

　　時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理

　　接近名家住宅的心理

　　講究風(fēng)水或吉祥號碼

　　心理影響情況

　　房地產(chǎn)需求者想買(mǎi)，而擁有者惜售，則成交價(jià)一般高于市場(chǎng)價(jià)格

　　房地產(chǎn)購買(mǎi)者出于自身的特殊需要，在競爭中抬高價(jià)格

　　發(fā)生偶然的資金調度困難，或債務(wù)為了快速脫身，會(huì )低價(jià)出售房地產(chǎn)

　　風(fēng)水的影響

　　對特殊數字的偏好或回避

　　4.7 其他因素

　　行政隸屬變更

　　重要政治人物的健康狀況

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