7．分析估價(jià)對象價(jià)值

　　要形成市場(chǎng)背景分析和估價(jià)對象最高最佳使用分析

　　抵押估價(jià)的還要形成估價(jià)對象變現能力分析

　　8．測算估價(jià)對象價(jià)值

　　限制估價(jià)方法采用的情況，必須是真正缺乏估價(jià)所必要的資料，而不能因為估價(jià)機構或估價(jià)師沒(méi)有盡力去搜集

　　對于理論上適用而未在正式出具的估價(jià)報告中采用的估價(jià)方法，應在估價(jià)報告中充分說(shuō)明未采用的理由

　　9．判斷估價(jià)對象價(jià)值

　　不同估價(jià)方法結果有較大差異的原因

　　計算過(guò)程是否有誤；基礎數據是否正確；參數選取是否合理；公式選用是否恰當；選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)。

　　一般情況下的綜合方法（測算無(wú)誤，結果差異不大時(shí)）

　　可選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數和加權算術(shù)平均數等方法

　　選用加權算術(shù)平均數時(shí)，通常是對最適用于該估價(jià)對象、占有資料全面準確的估價(jià)方法測算的結果賦予較大的權重

　　當由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊狀態(tài)導致不同估價(jià)方法測算結果差異較大時(shí)

　　不能簡(jiǎn)單地采取平均的方法求出一個(gè)綜合結果

　　應視不同的情況特別是根據估價(jià)目的將其中的一種估價(jià)方法的測算結果作為估價(jià)結果

　　或者在排除了不合適的估價(jià)方法的結果后，將余下的結果再進(jìn)行綜合

　　【重點(diǎn)】權重的確定

　　采用兩種方法的，權重不宜大于0.7或小于0.3

　　采用三種方法的，權重不宜大于0.6或小于0.2

　　采用四種及以上方法的，權重不宜大于0.5或小于0.15

　　10．撰寫(xiě)估價(jià)報告

　　估價(jià)報告的質(zhì)量

　　內在質(zhì)量

　　估價(jià)結果的合理性和準確性

　　估價(jià)方法選用的全面性和正確性

　　估價(jià)參數選取的合一性和準確性

　　外在質(zhì)量

　　文字表述、文本格式以及印刷質(zhì)量等

　　估價(jià)報告的形式

　　采取書(shū)面形式

　　分為敘述式報告和表格式報告兩種

　　估價(jià)報告的組成（八大部分）

　　封面

　　目錄

　　致委托人函

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　估價(jià)的假設和限制條件

　　估價(jià)結果報告

　　估價(jià)技術(shù)報告

　　附件

　　重點(diǎn)－估價(jià)報告使用期限

　　概念

　　估價(jià)報告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報告應用有效期、估價(jià)報告有效期，是指自估價(jià)報告出具日期起算，使用估價(jià)報告不得超過(guò)的時(shí)間

　　致委托人函落款的年月日即為估價(jià)報告出具日期

　　明確估價(jià)報告使用期限的意義

　　超過(guò)估價(jià)報告使用期限使用報告的，相關(guān)責任由使用者承擔

　　在估價(jià)報告使用期限內使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構承擔，但使用者不當使用的除外

　　估價(jià)報告使用期限與估價(jià)責任期限的區別

　　如果估價(jià)報告超過(guò)了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責任期就是估價(jià)報告使用期限

　　如果估價(jià)報告在其使用期限內得到使用，則估價(jià)責任期限應為無(wú)限期，或者到估價(jià)服務(wù)的行為結束為止

　　【重點(diǎn)】估價(jià)的假設和限制條件

　　含義

　　估價(jià)的假設和限制條件是有針對性并盡量簡(jiǎn)潔地說(shuō)明估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件

　　內容

　　對應著(zhù)評估的價(jià)值類(lèi)型

　　對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的關(guān)注，無(wú)理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性

　　說(shuō)明未經(jīng)調查核實(shí)或無(wú)法調查核實(shí)的有關(guān)情況和資料

　　說(shuō)明在情況不明確或資料不全時(shí)是以合種情形來(lái)估價(jià)的

　　說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理

　　說(shuō)明在估價(jià)中未考慮的因素

　　目的

　　為了規避估價(jià)風(fēng)險，保護估價(jià)師和估價(jià)機構

　　為了告知、提醒估價(jià)報告使用者注意，保護估價(jià)報告使用者

　　防止以下三種情況出現

　　一是濫用估價(jià)的假設和限制條件

　　二是不明確估價(jià)的假設和限制條件

　　三是無(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件

　　【重點(diǎn)】估價(jià)結果報告的技術(shù)報告

　　結果報告

　　委托人

　　估價(jià)機構

　　估價(jià)對象

　　估價(jià)目的

　　評估的價(jià)值類(lèi)型和定義

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)依據

　　估價(jià)原則

　　估價(jià)方法

　　估價(jià)結果

　　估價(jià)報告應用的限制

　　估價(jià)作業(yè)日期

　　其他需要說(shuō)明的事項

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員

　　技術(shù)報告

　　估價(jià)對象分析（包括最高最佳使用分析）

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)背景分析）

　　估價(jià)方法選用分析

　　估價(jià)的詳細測算過(guò)程

　　估價(jià)結果及其確定的理由

　　【2007年】

　　房地產(chǎn)估價(jià)報告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設和限制條件的目的是（ ?。?。

　　A．說(shuō)明估價(jià)報告的合法性、真實(shí)性

　　B．說(shuō)明估價(jià)的獨立、客觀(guān)、公正性

　　C．規避估價(jià)風(fēng)險

　　D．保護估價(jià)報告使用者

　　E．防止委托人提出高估或低估要求

　　【答案】CD

　　【2007年】

　　估價(jià)結果報告通常包括委托人、估價(jià)機構、估價(jià)對象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結果、其他需要說(shuō)明的事項、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和（ ?。?。

　　A．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設與限制條件

　　B．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)對象分析、致委托人函

　　C．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)的假設與限制條件、估價(jià)報告應用的限制

　　D．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報告應用的限制

　　【答案】D

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