×××酒樓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評估結果報告（節選）

　　一、委托人：（略）

　　二、估價(jià)機構：（略）

　　三、估價(jià)對象

　　本次估價(jià)對象坐落于××市××區××路×號，建筑物為鋼混結構五層樓房，建筑面積為2691.94㎡，土地使用權面積965．89㎡，土地使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，終止日期為2044年1月7日，該宗地位于××路與××道交口的東南側，屬于街角地，東鄰××住宅樓，南鄰××酒樓，西臨××路，北臨××道，土地形狀為較規則的矩形，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好，土地開(kāi)發(fā)程度為“七通一個(gè)”（紅線(xiàn)外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內場(chǎng)地平整），現狀容積率為2.787，根據××市中心城區商業(yè)用地級別屬于三級地區，該地區為××市著(zhù)名的“××”風(fēng)貌建筑保護區。該樓始建于19××年，由意大利籍建筑師××設計，具有濃郁的意大利建筑風(fēng)格，以硫缸磚做砌體，是××市著(zhù)名的“××樓”。2004年進(jìn)行了整體翻建，翻建后該樓保留了原建筑的外檐風(fēng)貌，建筑格局為敞開(kāi)式，其二～五層為回廊式設計，設有共享空間。首層酒吧及大廳共設散座105個(gè)，頂層設有20座，其余樓層全部為單間，一層至五層整體共可容納281人同時(shí)就餐?，F由委托人作為酒樓經(jīng)營(yíng)使用。目前維護、保養、使用狀況良好。

　　房屋所有權人和土地使用權人均為甲公司。

　　裝修及設備設施：

　　大堂：墻面干掛黃色石材，裝飾古文物，菲律賓實(shí)木異型吊頂，地面鋪米黃色石材，局部鋪亂紋銹石；立柱貼菲律賓木貼板；

　　單間：耐火磚隔斷墻，刷乳膠漆，部分墻面裝飾古文物，異型石膏板吊頂，地面鋪高檔石材；花梨木實(shí)心門(mén)及銅制門(mén)，實(shí)木窗；

　　衛生間：墻面鑲瓷磚，鋁扣板吊頂，石制洗手盆，TOTO潔具；

　　照明：吊燈（老式裙邊玻璃燈罩，部分為鹿角）、汽燈（裝燈泡）、射燈、牛眼燈照明；

　　樓梯：石材踏步，鐵藝欄桿，木扶手；

　　操作間：墻面鑲瓷磚，鋁塑板吊頂，地面鋪防滑大理石，不銹鋼灶具；

　　設備、設施：中央空調，煙感報警系統，上海三菱電梯一部，食品電梯五部。

　　四、估價(jià)目的

　　確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托人辦理增加注冊資本提供參考依據。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2006年1月5日

　　六、價(jià)值定義

　　本報告的估價(jià)結果是在估價(jià)的假設和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年1月5日的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員在認真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看后，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用如下方法進(jìn)行評估：

　　1．根據估價(jià)人員掌握的資料，考慮到該估價(jià)對象為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價(jià)方法。所謂收益法是預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)人員搜集估價(jià)對象收入和費用的資料估算銷(xiāo)售收入，然后扣除銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當的報酬率及適宜的計算公式，求出估價(jià)對象的收益價(jià)格。

　　2．又根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中的規定，對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，在同一供求圈內與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較．少，所以選取成本法為第二種估價(jià)方法。根據估價(jià)人員搜集有關(guān)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料，測算重新購建價(jià)格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價(jià)格加上建筑物的重新購建價(jià)格再減去建筑物的折舊，求出估價(jià)對象的成本價(jià)值。

　　3．對上述兩種方法所得結果進(jìn)行綜合，確定最終的估價(jià)結果。

　　十、估價(jià)結果

　　本公司根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用適宜合理的估價(jià)方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)測算，結合估價(jià)經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現的市場(chǎng)價(jià)值為4100萬(wàn)元（大寫(xiě)肆仟壹佰萬(wàn)元整）人民幣；平均單價(jià)：15231元/㎡.

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期：2006年1月5日至2006年1月12日。

　　十三、估價(jià)報告使用期限：本報告使用期限自出具之日起為一年，自2006年1月12日至2007年1月11日。但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，本報告使用期限不超過(guò)半年。