第五節 餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)

　?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　　餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門(mén)庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經(jīng)營(yíng)規模非常大的酒樓，其經(jīng)營(yíng)規?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，生意非常紅火。

　?。ǘI(yíng)業(yè)收入的差異性

　　餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)自其經(jīng)營(yíng)收入，然而影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素很多，主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、環(huán)境會(huì )帶來(lái)不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來(lái)，而經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì )給餐飲房地產(chǎn)帶來(lái)更大的收入差異。在實(shí)際生活中我們常?？吹竭@樣的現象，處于同一地段的餐飲房地產(chǎn)，有的門(mén)庭若市，生意紅火，而有的卻比較冷清，而這種收入的差異主要來(lái)自于房地產(chǎn)以外的因素。因此估價(jià)時(shí)要考慮將這部分收入進(jìn)行剝離。

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與估價(jià)方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類(lèi)似，可參閱本章第二、四節。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，因此利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價(jià)對象獲取的利潤率高于社會(huì )平均商業(yè)利潤率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價(jià)對象的客觀(guān)收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。

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