商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi)

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè )、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、倉儲商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂(lè )休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。本節主要針對狹義商業(yè)房地產(chǎn)，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)。估價(jià)人員在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應了解商業(yè)房地產(chǎn)的種類(lèi)及其零售業(yè)態(tài)的結構特點(diǎn)，下面簡(jiǎn)單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的結構特點(diǎn)：

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取柜臺銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結合方式；商品結構為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取定價(jià)銷(xiāo)售，有導購、餐飲、娛樂(lè )場(chǎng)所等服務(wù)項目和設施，服務(wù)功能齊全；選址在城市繁華區、交通要道；商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對象；商店規模大，在5000㎡以上；商店設施豪華，店堂典雅、明快；目標顧客為中高檔消費者和追求時(shí)尚的年輕人。

　　2．超級市場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進(jìn)行；商品構成以購買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品主要以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主；營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11小時(shí)左右，往往采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地；選址在居民區、交通要道、商業(yè)區；商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對象；商店營(yíng)業(yè)面積在500㎡以上；目標顧客以居民為主。

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式；商品構成為衣、食、用品等，設有與商店營(yíng)業(yè)面積相適應的停車(chē)場(chǎng)；選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道；商圈范圍較大；商店營(yíng)業(yè)面積一般在2500㎡以上；目標顧客為購物頻率高的居民。

　　4．便利店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　以開(kāi)架自選為主，結算在進(jìn)口（或出口）處的收銀機處統一進(jìn)行，往往采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式；商品結構特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費性、小容量、應急性等；營(yíng)業(yè)時(shí)間長(cháng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日；選址在居民住宅區、主干線(xiàn)公路邊以及車(chē)站、醫院、娛樂(lè )場(chǎng)所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地；商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5～7min到達的范圍內；商店營(yíng)業(yè)面積在100㎡左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高；目標顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧客為有目的的購買(mǎi)，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。

　　5．專(zhuān)業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，也開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)；商品結構體現專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤；選址多樣化，多數店設在繁華商業(yè)區、商業(yè)街或百貨店、購物中心內；商圈范圍不定，營(yíng)業(yè)面積根據主營(yíng)商品特點(diǎn)而定；目標市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿(mǎn)足消費者對某類(lèi)商品的選擇性需求。

　　6．專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，也開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)；商品結構以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利；注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員往往具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識，并提供專(zhuān)業(yè)性知識服務(wù)；選址在繁華商業(yè)區、商店街或百貨店、購物中心內；商圈范圍不定，營(yíng)業(yè)面積根據經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定；目標顧客以中青年為主；商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　由發(fā)起者有計劃地開(kāi)設，實(shí)行商業(yè)型公司管理；內部結構由百貨店或超級市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè )設施構成，服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè )為一體，設有相應規模的停車(chē)場(chǎng)；選址為中心商業(yè)區或城鄉結合部的交通要道；商圈根據不同經(jīng)營(yíng)規模、經(jīng)營(yíng)商品而定；設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制；目標顧客以流動(dòng)顧客為主。

　　根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類(lèi)。

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　發(fā)揮廉價(jià)商店的低價(jià)格銷(xiāo)售和超級市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷(xiāo)售等優(yōu)勢，提供一站式購物和一條龍服務(wù)；商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車(chē)場(chǎng)；選址在城鄉結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區。

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　商品構成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分；選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施，有一定規模的停車(chē)場(chǎng)；主要的商圈人口為5萬(wàn)～7萬(wàn)人，商店營(yíng)業(yè)面積大，一般在4000㎡以上。