2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當缺少類(lèi)似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷(xiāo)售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。

　　雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶(hù)群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程中的分割布局、策劃費用、銷(xiāo)售代理費用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過(guò)細致的市場(chǎng)調查，確定這種數量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　例如，某估價(jià)機構接受委托評估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析決定采用市場(chǎng)法作為首選方法評估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)例時(shí)，發(fā)現整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應的市場(chǎng)調查了解該市類(lèi)似估價(jià)對象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調查，該市與估價(jià)對象類(lèi)似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價(jià)格平均低8%～15%，估價(jià)人員結合估價(jià)經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數為12%，據此估算得出估價(jià)對象的價(jià)格。

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