第七節 工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠(chǎng)房及工廠(chǎng)區內的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

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　　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)涉及各類(lèi)工業(yè)，各類(lèi)工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠(chǎng)房、用地的要求也可能截然不同，因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

　?。ǘ┓菢藴蕪S(chǎng)房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　工業(yè)廠(chǎng)房有一些屬于標準（通用）廠(chǎng)房，這類(lèi)廠(chǎng)房多為一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)用房，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業(yè)園區、出口加工區，就有許多這類(lèi)標準廠(chǎng)房可供出租。標準廠(chǎng)房一般有標準的柱距、層高、樓面荷載等等，同類(lèi)標準廠(chǎng)房的工程造價(jià)相差不會(huì )太大。另一方面，工業(yè)廠(chǎng)房中的大部分為非標準廠(chǎng)房，即根據各類(lèi)生產(chǎn)的需要而設計建造的不同規格的廠(chǎng)房，這類(lèi)廠(chǎng)房的跨度、柱距、梁底標高、（行車(chē)）軌頂標高、樓面荷載等等都是根據生產(chǎn)的不同需要而定，還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒(méi)有圍護（外墻）。因此非標準工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價(jià)相差較大。

　　因此對工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應詳細了解估價(jià)對象建造標準，以便準確確定建筑工程造價(jià)。

　?。ㄈ┮獏^分設備和建筑物的造價(jià)

　　有些工業(yè)設備的建造安裝是和建筑物（廠(chǎng)房）同時(shí)進(jìn)行的，例如，很多設備的基座就和廠(chǎng)房的基礎連為一體，因此估價(jià)時(shí)要注意區分廠(chǎng)房的價(jià)值和設備的價(jià)值。

　　如果估價(jià)結果中既包含了廠(chǎng)房的價(jià)值，又包含了設備的價(jià)值，則應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

　?。ㄋ模┦芨g的可能性大

　　廠(chǎng)房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，腐蝕性強的廠(chǎng)房的自然壽命會(huì )受到影響，房屋使用年限會(huì )縮短。因此估價(jià)時(shí)要詳細了解估價(jià)對象是否會(huì )受到腐蝕性影響，根據影響程度大小確定房屋使用年限縮短程度。

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