三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄒ唬?ldquo;標本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　城市舊城改造往往會(huì )涉及成片小區的拆遷，拆遷的數量大，估價(jià)工作量也十巨大，為提高估價(jià)效率，對這類(lèi)拆遷評估，可先評估出在拆遷片區內有代表性的“標本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，以此為基準評估出其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即在一個(gè)拆遷片區中按房屋使用類(lèi)型（居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等）各選取一處有代表性的房屋作為評估標本，運用市場(chǎng)法或其他方法評估出該“標本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標本房屋”進(jìn)行比較，修正得出各拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。具體思路為：

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　“標本房屋”的基本條件可從以下幾個(gè)方面作出限定：①建筑類(lèi)型。當拆遷片區存在多種類(lèi)型的房屋，應選擇所占比重大的作為“標本房屋”。例如某拆遷片區的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，則應選擇多層住宅作為居住用房的“標本房屋”；②建造年代。根據不同房屋的建造年代，確定平均使用年限，選擇平均使用年限的房屋作為“標本房屋”。例如某拆遷片區內多層住宅的平均使用年限為15年，則應以使用年限15年左右（或七成新）酌房屋作為“標本房屋”；③建筑結構。根據不同建筑結構類(lèi)型，選擇所占比重大的結構類(lèi)型房屋作方“標本房屋”。例如某拆遷片區內多層住宅大多為磚混結構，則以磚混、結構的房屋作為“標本房屋”；④樓層、戶(hù)型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區內多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60㎡左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次（非頂層和底層），兩室一廳至少有了間朝南，面積60㎡左右，一般裝修的房屋作為“標本房屋”。

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