三、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)是一種特殊的市場(chǎng)交易，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第八條規定：“拍賣(mài)應確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)有關(guān)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現流拍，在行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。”

　　因此房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)只需評估估價(jià)對象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，而拍賣(mài)保留價(jià)則由人民法院參考評估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據估價(jià)對象的類(lèi)型，選用市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評估。

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

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　　商品房屬于完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評估其正常市場(chǎng)價(jià)格。

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　　行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關(guān)的法律法規的規定，拍賣(mài)所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采取兩種技術(shù)路線(xiàn)進(jìn)行估價(jià)：

　?。?）以完全商品房產(chǎn)權進(jìn)行估價(jià)，拍賣(mài)后從拍賣(mài)價(jià)款中扣除應補地價(jià)款及賣(mài)方稅費。估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評估其正常市場(chǎng)價(jià)格。

　?。?）以房地產(chǎn)的權益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應補地價(jià)進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)可先采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再評估應補繳的地價(jià)。

　　由于完全產(chǎn)權市場(chǎng)價(jià)格比較容易獲取，而應補交地價(jià)存在較多變數，因此通常采用第一種技術(shù)路線(xiàn)。

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　　對處于在建工程階段的拍賣(mài)房地產(chǎn)的估價(jià)，應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預見(jiàn)費用，估價(jià)方法可選用假設開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法。

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