2．運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類(lèi)估價(jià)對象，在評估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷(xiāo)售費用－商業(yè)利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據類(lèi)似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　?。ǘ┎煌幠Ｉ虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類(lèi)型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費用測算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。

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