三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

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　　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標準廠(chǎng)房較易確定統一的重置價(jià)格，從而可以制定當地統一重置價(jià)格表，非標準廠(chǎng)房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考預算價(jià)格計算，二是利用標準廠(chǎng)房的重置價(jià)格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經(jīng)驗得出。

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　　工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類(lèi)房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標準廠(chǎng)房，更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠(chǎng)房，這些標準廠(chǎng)房的租售實(shí)例、（特別是出租實(shí)例）通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。

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　　如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區分廠(chǎng)房和設備各自產(chǎn)生的收益。

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準地價(jià)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)評估時(shí)，應注意所采用的基準地價(jià)應為當地政府近期公布的，對于有土地使用年期限制的，應考慮對地價(jià)進(jìn)行年期修正。對建筑物的估價(jià)時(shí)，應根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車(chē)）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當地建設定額管理站公布得最新工業(yè)建筑造價(jià)標準確定估價(jià)對象工程造價(jià)。

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