第四章 房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)

　　第三節 房地產(chǎn)項目策劃

　　房地產(chǎn)項目策劃是從發(fā)展商獲得土地使用權開(kāi)始，到市場(chǎng)調查、目標市場(chǎng)的選擇與定位，再到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即房地產(chǎn)項目全程策劃。房地產(chǎn)項目策劃屬于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的前期工作，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險很大，開(kāi)發(fā)商在項目地塊的選取以及項目開(kāi)發(fā)前往往會(huì )委托中介機構進(jìn)行項目的策劃。

　　房地產(chǎn)項目策劃的內容主要包括以下方面：

　　一、房地產(chǎn)項目策劃的特點(diǎn)

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　　房地產(chǎn)項目策劃的地域性特點(diǎn)主要表現在三個(gè)方面：①要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的區域經(jīng)濟情況。由于不同區域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、市場(chǎng)狀況的差異，進(jìn)行房地產(chǎn)項目策劃就必須對特定區域的具體隋況進(jìn)行具體分析；②要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目周?chē)氖袌?chǎng)情況，應重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求、市場(chǎng)的消費傾向等；③要考慮房地產(chǎn)項目的區位情況，如房地產(chǎn)項目所在地的自然區位、經(jīng)濟區位。

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　　房地產(chǎn)項目策劃是一個(gè)龐大的系統工程，各個(gè)策劃子系統共同組成個(gè)大系統，缺一不可。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研、投資研究、規劃設汁、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構成策劃的子系統，各個(gè)子系統各有一定的功能，而整個(gè)系統的功能并非是各個(gè)子系統功能簡(jiǎn)單的相加，系統的結構與功能具有十分密切的聯(lián)系。

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　　房地產(chǎn)項目策劃的理念、創(chuàng )意、手段應著(zhù)重超前性、預見(jiàn)性。房地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年，甚至更長(cháng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預見(jiàn)的能力，只投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產(chǎn)項目策劃的超前眼光和預見(jiàn)能力在各個(gè)階段都要體現出來(lái)：在市場(chǎng)調研階段，要預見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規劃設計階段，要在小區規劃、戶(hù)型設計、建筑立面等方面預測未來(lái)的發(fā)展趨勢；在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷(xiāo)售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

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　　房地產(chǎn)項目策劃要適應市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)項目策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠以市場(chǎng)需求為依據。二是房地產(chǎn)項目策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，房地產(chǎn)的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產(chǎn)項目策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng )造市場(chǎng)。

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　　房地產(chǎn)項目策劃要追求新意。獨創(chuàng )，避免雷同。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng )新首先表現為概念新、主題新。因為概念、主題是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念、主題有了新意，才能使項目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內容和形式。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng )造出新的方法和手段。

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　　房地產(chǎn)項目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權衡比較，揚長(cháng)避短，選擇最科學(xué)、最合理最具操作性的一種。同時(shí)，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時(shí)，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現實(shí)的最佳適應狀態(tài)。

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