第九節 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　　隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性質(zhì)在逐漸變化，以適應經(jīng)濟體制改革，建設市場(chǎng)經(jīng)濟的需要。在公有制占主導地位的前提下，其他經(jīng)濟成分有了較快的發(fā)展。各種經(jīng)濟成分并存的局面已經(jīng)形成。各種經(jīng)濟成分之間的合資、參股、產(chǎn)權交易變動(dòng)逐漸增多，企業(yè)的經(jīng)濟行為日趨多樣化、復雜化。無(wú)論是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經(jīng)濟主體間或涉外經(jīng)濟聯(lián)營(yíng)合作以及債務(wù)處理、破產(chǎn)等，都涉及到房地產(chǎn)價(jià)值的確定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節。本節主要針對企業(yè)行為主體進(jìn)行闡述，自然人的經(jīng)濟行為與企業(yè)經(jīng)濟行為類(lèi)似，如以個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)人股或與他人聯(lián)營(yíng)等，其估價(jià)原理與方法均相同，不再贅述。

　　同時(shí)，企業(yè)投資結構的多元化也帶來(lái)了產(chǎn)權及收益的問(wèn)題，加之投資、信貸、利稅政策的多次調整，使得企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬出現了許多爭議和混亂。因此，產(chǎn)權明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟活動(dòng)的前提。而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)的經(jīng)濟行為中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產(chǎn)估價(jià)就可以分為房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移和房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移兩種類(lèi)型。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　　企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)權屬的轉移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，均涉及到房地產(chǎn)權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權屬的轉移。例如：某企業(yè)將其廠(chǎng)房設備及相應的土地使用權作價(jià)，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投資者合資、合作的條件，并在新設立的股份公司中占有相應的股份，則該企業(yè)的房地產(chǎn)權益實(shí)際上已經(jīng)轉移到新設立的公司。按照公司法的有關(guān)規定，對作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)或者土地使用權，必須進(jìn)行評估作價(jià)。因此，類(lèi)似這種經(jīng)濟活動(dòng)中的房地產(chǎn)估價(jià)就屬于權屬發(fā)生轉移這一類(lèi)型。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著(zhù)房地產(chǎn)權屬的轉移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠(chǎng)房和場(chǎng)地使用權，與另一愿提供生產(chǎn)技術(shù)、設備和流動(dòng)資金的企業(yè)組成聯(lián)營(yíng)公司，共同生產(chǎn)市場(chǎng)急需的某一輕工產(chǎn)品，則該國有輕工企業(yè)的房地產(chǎn)權屬雖然沒(méi)有發(fā)生轉移，但為確定其在聯(lián)營(yíng)公司中的利潤分配比例，同樣需要評估其投入的房地產(chǎn)價(jià)值。

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