?。ㄋ模┚频攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　?。?）宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展狀況。分析宏觀(guān)經(jīng)濟的運行情況以及社會(huì )發(fā)展現狀，確定當前的經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展水平是否能夠支持酒店項目的開(kāi)發(fā)，是否能夠滿(mǎn)足酒店未來(lái)盈利的需要。該部分主要包括四個(gè)方面的內容：①城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的方面，主要包括獨具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會(huì )議、展覽、體育賽事等情況；②城市經(jīng)濟地位；③經(jīng)濟發(fā)展狀況，特別應著(zhù)眼于第三產(chǎn)業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規模及其變動(dòng)趨勢、旅游業(yè)的總體收入、購買(mǎi)力等；④社會(huì )發(fā)展狀況。

　?。?）城市的功能定位和規劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經(jīng)濟、人口發(fā)展目標，城市主導產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向，城市產(chǎn)業(yè)結構與組織結構；城市規劃主要包括城市總體規劃、分區規劃、城市的交通規劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關(guān)的規劃等。

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現狀和特點(diǎn)

　?。?）酒店房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況。主要包括歷年酒店用房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積。

　?。?）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。包括酒店的數量、酒店的構成、酒店的地域分布、酒店提供的客房數等。

　?。?）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。包括歷年的旅游人口數量、住宿餐飲業(yè)零售總額等。

　?。?）酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房?jì)r(jià)等。

　　3．酒店消費者分析

　?。?）消費者的構成和特征。①人口和經(jīng)濟特征，主要考察消費者的年齡、從事的行業(yè)和職位、個(gè)人和家庭收入；②消費者來(lái)源地，分析酒店的輻射范圍，評估城市和區域酒店市場(chǎng)的凝聚力和發(fā)展潛力；住宿時(shí)間。

　?。?）消費模式和需求特征。①客房的選擇和消費特征，主要包括客房標準、客房?jì)r(jià)格、同行者人數和房間數選擇、客房?jì)仍O施和物品的使用和期望等各個(gè)方面進(jìn)行分析；②酒店配套設施的消費。主要包括餐飲宴會(huì )消費、商務(wù)辦公消費、娛樂(lè )休閑消費、會(huì )議設施消費、便利零售消費、其他配套和服務(wù)等。

　?。?）決策過(guò)程及影響因素。①出行的目的。一般包括商務(wù)辦公、會(huì )議、旅游等目的；②酒店的預訂方式；③信息收集的來(lái)源；④影響決策的因素。主要包括個(gè)人的興趣愛(ài)好、區位和交通、酒店內部設施和配套、酒店周邊設施和環(huán)境、酒店的星級和檔次、酒店的服務(wù)、價(jià)格等；⑤對酒店的選擇傾向。包括對當前所住酒店的評價(jià)、對希望入住酒店的期望、區域內缺乏的酒店類(lèi)型和檔次、來(lái)本項目酒店住宿的可能性等幾個(gè)方面。

　　4．酒店市場(chǎng)競爭分析

　　對競爭市場(chǎng)進(jìn)行分析的主要目標是通過(guò)對各種數據和信息的搜集與分析，充分了解競爭區域內酒店業(yè)的現狀和發(fā)展趨勢，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競爭對手的信息，為項目的開(kāi)發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設計、開(kāi)發(fā)節奏和營(yíng)銷(xiāo)策略提供參考依據和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內容主要包括：

　?。?）行業(yè)狀況分析。主要分析酒店數量和規模、酒店的星級和檔次、酒店的地理分布、酒店的價(jià)格水平、酒店的經(jīng)營(yíng)狀況、酒店的客源狀況。

　?。?）競爭酒店研究。該部分分析主要包括八個(gè)方面的內容：①酒店基本情況。包括酒店名稱(chēng)、地址、星級、發(fā)展商、運營(yíng)管理單位、開(kāi)業(yè)時(shí)間、總建筑面積等；②規劃設計。主要包括客房及附屬配套的分布，人車(chē)分流系統情況等；③建筑設計。包括酒店的建筑風(fēng)格和裝修裝飾情況；④客房結構。包括各類(lèi)客房的數量、面積、比例、在樓層內的分布等；⑤配套設施。包括參與配套、商務(wù)配套、會(huì )議配套、娛樂(lè )休閑配套以及其他服務(wù)配套等；⑥價(jià)格。最重要是了解酒店的真實(shí)價(jià)格，即針對不同細分市場(chǎng)而制定折扣價(jià)格，以及淡旺季的不同折扣價(jià)格；⑦營(yíng)銷(xiāo)策略。分析酒店一般采取何種方式和手法來(lái)推銷(xiāo)酒店客房；⑧經(jīng)營(yíng)狀況。主要考察客房入住率這個(gè)指標。

　　5．酒店經(jīng)營(yíng)者分析

　　進(jìn)行經(jīng)營(yíng)者分析的主要目標是通過(guò)收集相關(guān)信息和基礎數據，分析酒店經(jīng)營(yíng)者對酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)的期望，了解他們對酒店物業(yè)和產(chǎn)品的需求及特征，為項目的定位、產(chǎn)品的規劃設計以及未來(lái)酒店的招生、運營(yíng)提供參考依據。

　?。?）酒店經(jīng)營(yíng)者對市場(chǎng)的認知和判斷。主要包括市場(chǎng)現狀和發(fā)展特點(diǎn)、市場(chǎng)前景和發(fā)展趨勢等方面。

　?。?）經(jīng)營(yíng)狀況調查。主要包括客戶(hù)的構成和來(lái)源、客戶(hù)的消費需求及特點(diǎn)、客房的數量、構成和比例、擁有的設施、設備及其使用情況、經(jīng)營(yíng)狀況、采取的營(yíng)銷(xiāo)手法等。

　?。?）產(chǎn)品的需求及決策模式。包括酒店經(jīng)營(yíng)者選擇酒店物業(yè)所考慮的因素、對酒店物業(yè)產(chǎn)品的期望等。

　?。?）項目開(kāi)發(fā)可行性判斷及建議。了解酒店經(jīng)營(yíng)者對項目酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性的判斷和對項目酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型、檔次、規模、客戶(hù)群等方面的建議，為項目開(kāi)發(fā)可行性判斷和項目定位提供參考。

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