五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　?。ㄒ唬┰u估的側重點(diǎn)

　　金融機構的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般按企業(yè)評價(jià)為主和項目評價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評價(jià)為主的，評估的側重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡(jiǎn)化；以項目評價(jià)為主的，評估的側重點(diǎn)是項目狀況、投資成本、市場(chǎng)分析、財務(wù)效益評價(jià)及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當簡(jiǎn)化。

　?。ǘ﹦?dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　　在財務(wù)效益評估時(shí)，計算期較長(cháng)的房地產(chǎn)項目（如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目），應進(jìn)行動(dòng)態(tài)評價(jià)，測算與分析項目的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標；計算期1～2年的房地產(chǎn)項目（如作為普通住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項目）對資金運用、銷(xiāo)售收入測算、貸款取得與償還等也應進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。

　?。ㄈ╉椖匡L(fēng)險評估

　　從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：項目的合法性、合規性和可行性（包括技術(shù)、經(jīng)濟等）；施工過(guò)程及質(zhì)量風(fēng)險；租售模式風(fēng)險；外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力；信用狀況；其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔保措施的可實(shí)施性等方面。

　?。ㄋ模╉椖渴袌?chǎng)評估

　　與對某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值（價(jià)格）評估相比，貸款項目評估注重競爭區域內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅）分析，評價(jià)項目的產(chǎn)品、客戶(hù)定位，對項目周邊區域及競爭項目分析也更深入化、具體化。

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