第三章 各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請估價(jià)機構估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據估價(jià)目的來(lái)決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)假設前提和何種價(jià)值類(lèi)型。

　　估價(jià)的假設前提主要有兩類(lèi)，一是最高最佳使用前提，二是持續使用前提。

　　最高最佳使用前提是假設估價(jià)對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以?xún)r(jià)值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評估價(jià)值。

　　相對于最高最佳使用前提著(zhù)重強調估價(jià)對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續使用前提則更多地考慮估價(jià)對象對于一個(gè)持續經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說(shuō)，當一個(gè)企業(yè)采取持續經(jīng)營(yíng)的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時(shí)，我們對該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對象本身而言，可能并沒(méi)有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)揮最大的效用。

　　價(jià)值類(lèi)型則有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現價(jià)值、謹慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值以及保險價(jià)值、課稅價(jià)值等。一種類(lèi)型的價(jià)值通常只會(huì )有一種估價(jià)前提。

　　各種類(lèi)型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現的交換價(jià)值，也可以說(shuō)是房地產(chǎn)的權利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)值類(lèi)型則是對房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現形式的約束。

　　由于估價(jià)前提和價(jià)值類(lèi)型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現形式，或者說(shuō)，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì )有不同的交換價(jià)值。

　　在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種估價(jià)目的相關(guān)的法律、法規和政策規定，其次要把握這種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)所應評估的價(jià)值類(lèi)型。以下分為房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、國有土地使用權出讓價(jià)格評估等十種估價(jià)目的，分別介紹各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

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